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課程介紹

房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集行業(yè)，開發(fā)周期長、稅收復(fù)雜、稅負重、開發(fā)環(huán)節(jié)多，投資風險高，成本核算環(huán)節(jié)復(fù)雜；特別是營改增后，國地稅機構(gòu)合并、金稅三期與發(fā)票系統(tǒng)升級，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃空間越來越小，風險越來越大！

本次特訓從房地產(chǎn)財務(wù)操盤方向與財稅實操方向兩個維度出發(fā)，對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營各個階段進行詳細解析—公司架構(gòu)設(shè)計、公司設(shè)立、籌資、拿地、開發(fā)建設(shè)、預(yù)售、銷售、自持運營、資本運作、項目清算資金退出企業(yè)等各環(huán)節(jié)財稅管控要點逐一精講；通過提前籌劃進行籌資管理、合同控稅、防控風險、規(guī)范企業(yè)的業(yè)務(wù)流程、規(guī)范核算、從根本上化解風險；本課程全流程實例模擬，讓你輕松應(yīng)對增值稅時代房地產(chǎn)企業(yè)全流程財稅實務(wù)問題。

本課程做到重實戰(zhàn)，重實效，重實用，引用大量“法律條款+實務(wù)操作+經(jīng)典案例”進行分析，講解房地產(chǎn)企業(yè)實際工作中的財稅熱點問題，使困擾房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)難題在課堂中迎刃而解，很多暫時還未遇到的問題從此了然于胸！同時此次課程將幫助學員樹立一套清晰的房地產(chǎn)財稅管理體系框架，以便更好的進行房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財稅精細化管理，從容應(yīng)對事前籌劃、風險管控、稅務(wù)籌劃等。

培訓受眾:

各房地產(chǎn)開發(fā)公司主管財稅的總經(jīng)理、財稅總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

課程特色

1．“全”--對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營全過程中涉及的財稅業(yè)務(wù)進行全面梳理；

2．“新”--根據(jù)最新政策、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)操作新方法進行業(yè)務(wù)實操演練；

3．“實”--課程結(jié)合實際工作中的案例進行精細講解、突出課程的實操性；

4．“超”--超完整的房地產(chǎn)財稅管理業(yè)務(wù)操作流程、管理到實操不同維度深入解析。

培訓目標

1．框架建立：由房地產(chǎn)項目的特性出發(fā)，以財稅事前籌劃為主線進行全流程分階段精講；

2．思維引導(dǎo)：分析不同操作方法的節(jié)稅思路，改變納稅理念，正確應(yīng)對涉稅模糊、疑難問題；

3．模擬實戰(zhàn)：運用實用真實案例，最新稅收政策實戰(zhàn)解讀，開闊視野，實現(xiàn)質(zhì)變。

課程大綱

第一節(jié)：增值稅嚴征管體制下房地產(chǎn)公司新征管環(huán)境形勢分析及應(yīng)對方略

1．目前征管新形勢對房地產(chǎn)企業(yè)的帶來風險有哪些？

2．嚴征管、嚴執(zhí)法、信息化、法制化、大數(shù)據(jù)、稅收違法精準定位打擊對企業(yè)影響有幾何？

3．稅收新形勢下的征收管理、執(zhí)法管理、違法管理對企業(yè)影響有幾何？

4．稅收黑名單、納稅信用等級、雙隨機一公開企業(yè)風險都在哪？

5．房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外憂患下如何應(yīng)對征管形式新挑戰(zhàn)？

第二節(jié)：房地產(chǎn)公司開發(fā)流程盤點及商業(yè)模式創(chuàng)新

一．房地產(chǎn)公司開發(fā)實務(wù)中須經(jīng)歷哪些流程？

二．各流程需事先規(guī)劃好哪些財稅要點和提取哪些法律行為的涉稅證據(jù)方可保證其項目開發(fā)運營的綜合稅負最優(yōu)化

三．新項目如何規(guī)化好架構(gòu)和優(yōu)化好商業(yè)模式才能保證在符合房地產(chǎn)行業(yè)運營前提下才能使財務(wù)核算管理綜合收益最大化

1．可研階段、前期準備階段、建設(shè)施工階段、預(yù)售及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、竣工階段房地產(chǎn)各開發(fā)流程大梳理

2．商品房開發(fā)全程主要表、證、單、書的財稅管控功效

3．項目公司、公司項目，房地產(chǎn)公司常見架構(gòu)優(yōu)與劣的精講

4．房地產(chǎn)公司商業(yè)模式創(chuàng)新及財稅規(guī)劃新走向

第三節(jié)：房地產(chǎn)公司全程架構(gòu)優(yōu)化、商業(yè)模式創(chuàng)新和財稅管控戰(zhàn)略分析

一．設(shè)立階段

1．公司設(shè)立階段應(yīng)注意哪些涉稅要點？如何事前規(guī)劃好架構(gòu)保證后續(xù)運營的稅負最優(yōu)化？

2．現(xiàn) 狀 — 缺少全程統(tǒng)籌規(guī)劃思維，給公司后續(xù)資本運作、集團融資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、清算分配等高暴利資金釋放等環(huán)節(jié)帶來涉稅風險。

3．收 益 — 通過事前架構(gòu)優(yōu)化，達到最低稅負目標

4．案 例：土地使用權(quán)投資全稅種核算實例解析等

二．籌資階段

1．中小房地產(chǎn)企業(yè)籌資面臨哪些問題？

2．如何進行商業(yè)模式更新有效破解房地產(chǎn)企業(yè)的融資瓶頸？

3．如何規(guī)劃架構(gòu)解決超金融機構(gòu)同期貸款利率的利息在所得稅前合法扣除又不產(chǎn)生增值稅的稅負？

4．如何通過資本動作將房地產(chǎn)公司的應(yīng)稅收入合法轉(zhuǎn)化成免稅收入？

三．拿地階段

1．拿地和土地返還階段如何通過優(yōu)化商業(yè)模式保證運營全稅種綜合稅負最優(yōu)

2．案例1：投資和劃轉(zhuǎn)的財稅政策應(yīng)用

3．案例2：股權(quán)收購

4．案例3：接盤方式取得開發(fā)項目

四．開發(fā)階段

1．針對房地產(chǎn)新項目，如何規(guī)劃招投標和優(yōu)化發(fā)包模式，優(yōu)化采購內(nèi)控使財務(wù)和業(yè)務(wù)運營深度融合，模版化高效管控開發(fā)成本。管控好開發(fā)及預(yù)售、銷售、自持環(huán)節(jié)核算風險，做好微觀稅收籌劃視角的核算管控。自持資產(chǎn)稅負最優(yōu)化剝離立項主體和優(yōu)化資產(chǎn)動作模式，合法低稅負運營。

⑴ 增值稅體制下如何進行招投標？

⑵ 工程發(fā)包模式如何進行商業(yè)模式規(guī)劃能使開發(fā)和建筑雙方綜合稅負最優(yōu)？

⑶ 如何進行盈利預(yù)測和對外報價？

⑷ 如何進行采購定價優(yōu)選供應(yīng)商？

五．預(yù)售、銷售階段

1．預(yù)售階段和銷售階段增值稅核算、報表填報和發(fā)票開具實例解析。

2．企業(yè)所得稅核算、報表填報的模版實例應(yīng)用。

3．廣告合同如何簽訂稅負能最優(yōu)？

4．增值稅下代收的水電、燃氣、太陽能等費用如何更新商業(yè)運營模式?

5．買房贈送如何處理和稅收籌劃？

六．自持運營管理階段

1．裝修、存量資產(chǎn)剝離、回租、免稅等商業(yè)模式創(chuàng)新實例模擬。

2．自持資產(chǎn)如何結(jié)合物業(yè)管理進行戰(zhàn)略運營管理？

3．企業(yè)出租新、老項目、轉(zhuǎn)租項目如何稅收規(guī)劃？

第四節(jié)：專家現(xiàn)場與您答疑互動，學員問老師答，疑難問題不帶回家。

于老師

于老師：注冊稅務(wù)師、注冊會計師，是實戰(zhàn)型房地產(chǎn)行業(yè)培訓講師代表、資深房地產(chǎn)財稅顧問。從事稅務(wù)工作二十多年，期間從事過十五年稅務(wù)稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規(guī)工作。在全國各省多次講授：房地產(chǎn)和建安企業(yè)全盤財稅管控核算再造、房地產(chǎn)企業(yè)三大清算項目及增值稅管控應(yīng)對、房地產(chǎn)企業(yè)全程票據(jù)處理和合同規(guī)劃、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算、測算管控、房地產(chǎn)建安企業(yè)“營改增”全方位應(yīng)對和轉(zhuǎn)型的組織架構(gòu)搭建、房地產(chǎn)建安企業(yè)內(nèi)控制漏洞識別和財務(wù)風險應(yīng)對等實踐方面非常強的財稅實務(wù)課，培養(yǎng)了很多財務(wù)總監(jiān)。深得企業(yè)認可。近年來，為多家大型企業(yè)集團作財稅內(nèi)訓。講課以基層財稅實務(wù)應(yīng)用見長，講解精辟透徹，脈絡(luò)清晰。善于啟迪思路，剖析背景，從源頭上講解財稅政策制定的初衷。善于從法理上解釋法律條文，善于歸納總結(jié)，將一個個復(fù)雜的財稅知識點結(jié)合行業(yè)實務(wù)特點分析得簡單易懂。善于結(jié)合行業(yè)運營實際，充分利用現(xiàn)行有效財稅新政解決財稅疑難問題的能力強。

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