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課程背景

?在中國經(jīng)濟增速放緩、調(diào)結(jié)構(gòu)促轉(zhuǎn)型大背景下，地產(chǎn)航母這艘巨輪駛向何方備受關注，興衰榮辱未知前景下卻依然承載著稅務機關的強力關注，在2013年國家稅務總局稽查局部署全國稽查工作時，

地產(chǎn)業(yè)及其關聯(lián)的建筑企業(yè)又繼續(xù)成為稽查指導性項目。名為指導，實則處于稅務局聚光燈下的地產(chǎn)企業(yè)幾乎再次成為必查項目，而地產(chǎn)業(yè)稅收政策的紛繁復雜、波譎云詭與稅務機關千姿百態(tài)、身段各

異的征管查手段使房地產(chǎn)業(yè)面臨的稅收風險產(chǎn)生了倍增效應，未雨綢繆總強過亡羊補牢，學習理解掌握房地產(chǎn)業(yè)稅法政策中潛藏的風險，其重要性何遑多言？

特邀全國稅務系統(tǒng)人氣王王越老師為您帶來兩天具有多項獨家最新研究成果的房地產(chǎn)稅務精品課程，王老師的課程輕松愉快，回味無窮，來了您就不想走，聽了您還想

再聽，來吧朋友，機會難得，一起和王老師度過愉快的兩天!!!

培訓對象

各房地產(chǎn)企業(yè)領導、主管財務工作人員和稅務、會計事務所等人員。

主講內(nèi)容

第一節(jié)：房地產(chǎn)業(yè)稅收前景分析

1、外資抽逃，刺破中國地產(chǎn)泡沫？通貨緊縮背景下的房地產(chǎn)業(yè)是否會重演日本經(jīng)濟

停滯十年。

2、房地產(chǎn)價格由供需決定抑或預期決定？勿忘馬爾薩斯定律，低利率導致的流動性

陷阱演變成的金融危機。

3、房地產(chǎn)業(yè)營改增的未來，現(xiàn)在需要做什么準備？建筑業(yè)納稅歸屬地何去何從？

4、房地產(chǎn)增值稅與房地產(chǎn)土地增值稅兩虎共存？還是一山不容二虎。

5、物業(yè)稅對現(xiàn)行歷史成本計稅原則的翻天覆地。

第二節(jié)：拿地階段需要知道什么？

1、城鎮(zhèn)土地使用稅圈起圍墻交不交稅？截止交稅時點是以合同為準還是以開票為準？

能否計入土地增值稅的開發(fā)成本？

2、收回集體土地的耕地占用稅納稅人是土地收儲公司還是房地產(chǎn)企業(yè)，為什么羊毛要

出在羊身上。

3、劃撥土地與受讓土地的契稅，產(chǎn)權安置與貨幣安置的契稅、市政公用基礎設施配

套費、產(chǎn)權調(diào)換房為何要計入契稅計稅依據(jù)？

4、一條道走到底：地產(chǎn)業(yè)印花稅流程全解析，印花稅不重征原理、列舉式征稅原理、代扣代繳與委托代征原理、法人與合同原理等。

5、和政府打交道-蜀道難，難于上青天，土地出讓補償款的處理，政府與房地產(chǎn)企業(yè)

銷售分成的處理，以路補地的處理，BT與BOT的會計稅收處理等。

第三節(jié)：開發(fā)階段需要知道什么？

1、企業(yè)所得稅匯算清繳和土地增值稅項目清算比較分析，按年計算與按項目預繳清算。

2、開發(fā)成本核算對象與開發(fā)項目清算的扯不斷理還亂；為什么企稅開發(fā)單位成本不等同于土地增值稅項目單位成本，土地增值稅清算中要注意什么？

3、分田地分房產(chǎn)的合作建房；合作建房土地增值稅的遞延納稅，合作建房營業(yè)稅、

契稅、企業(yè)所得稅的處理。

4、合作開發(fā)萬花筒---購地開發(fā)、投地開發(fā)、借款開發(fā)、項目合作開發(fā)、預售款開發(fā)、借款抵租金式開發(fā)等等。

5、前期工程費、基礎設施費的主要內(nèi)容與稅收處理。

6、建筑安裝工程費的大包、自產(chǎn)貨物并提供勞務、制造與安裝的區(qū)別、甲供材與甲供設備的處理、裝修費與改建的聯(lián)系、企稅唯發(fā)票論與土地增值稅的核定扣除成本法。

7、配套設施費是神馬？會所與地下車庫的百世糾結(jié)；地下用地出讓金制度的出臺與產(chǎn)權的糾葛，分期清算中的配套設施費如何處理？預提配套設施費稅前扣除的地方土政策。

8、開發(fā)間接費用為什么沒有社會保險費和住房公積金？中國會計制度與會計準則嬗變的背后，如何合理利用開發(fā)間接費用節(jié)稅？各種營銷設施的會計與稅務處理。

9、利息同期同類貸款利率如何理解？私募融資費用如何處理？關聯(lián)方利息調(diào)整的原理與應用，無償借款的營業(yè)稅之辨，利息與股息的混淆避稅，土地增值稅開發(fā)間接費用與財務費用的利息聯(lián)系與區(qū)別。

10、支付涉外勞務或特許權的企業(yè)所得稅與流轉(zhuǎn)稅處理，境內(nèi)境外劃分的原則、含稅與

不含稅的計算與處理。

第四節(jié)：銷售階段需要知道什么？

1、土地增值稅清算對象的正確理解，按項目清算、按類別清算、按分期清算，48號文件隱含的大道至簡原則的理解。

2、土地增值稅清算過程中稅局與企業(yè)的楚河漢界，通知清算與必須清算的幾個時間關鍵節(jié)點，清算的責任歸屬判別，清算滯納金的征繳關鍵節(jié)點。

3、傭金與手續(xù)費的定義，企業(yè)所得稅關注節(jié)點，如何合理利用傭金及手續(xù)費節(jié)稅。

4、業(yè)務招待費是送，業(yè)務宣傳費是看；送和看之中的個人所得稅、增值稅之辨。

5、違約金是否征收個稅，員工或股東開頭的發(fā)票是否視同個人所得，負擔員工個稅的正確會計與稅收處理，正確理解收付實現(xiàn)制與明碼標價制的個人所得稅理念。

6、代收費用營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的處理與籌劃，勿因小而失大，懂得舍與得的關系。

7、納稅義務發(fā)生時間與開票的糾葛；滯后開票的納稅影響點，網(wǎng)絡開票與電子發(fā)票介紹；丟失、損毀發(fā)票怎么辦？真發(fā)票假業(yè)務、真發(fā)票真業(yè)務、假發(fā)票假業(yè)務、假發(fā)票真業(yè)務的稅收處理處罰。

8、預收款與預收帳款是一個人還是同胞兄弟；其引發(fā)的營業(yè)稅與企業(yè)所得稅之爭。

9、預計毛利率與實際毛利率的企業(yè)所得稅處理，期間費用與預交、清算土地增值稅、營業(yè)稅及附加如何扣除。

10、關聯(lián)方納稅與核定征收并非同根生。為什么核定征收不予罰款，為什么關聯(lián)調(diào)整要收利息？為什么查帳征收與核定征收勢不兩立。

11、地產(chǎn)企業(yè)的幾個特殊稅務處理方式，債務重組、股權收購、資產(chǎn)收購、企業(yè)合并與企業(yè)分立、境外上市等。

第五節(jié)：面對稅務稽查怎么辦？

1、走進稽查才能應對稽查，帶你學習稽查的憲法稅務稽查工作規(guī)程。

2、你是如何有幸被選中為稽查對象的；機器選案、人工選案、人機結(jié)合選案的背后。

3、和稽查人員相處點金術；如何應對稅務檢查，如何提供證據(jù)，如何與稽查人員相處。

4、稅務申訴書教你如何學習中國文學；先禮后兵、藏鋒露拙。

5、如何申請稅務救濟，稅務行政處罰聽證、稅務行政復議、稅務行政訴訟關鍵節(jié)點，

稅務事項告知書的合理利用，放點血與放光血。

6、讓你看幾個案例，你覺得稅務做的對嗎？

第六節(jié):專家現(xiàn)場開放時間，解答學員疑難問題。

王老師

高級經(jīng)濟師、注冊稅務師，王老師先后就職海南、遼寧大連、江蘇等地區(qū)稅務局，現(xiàn)供職于某省地方稅務局政策法規(guī)處，歷經(jīng)征收、

管理、稅政、稽查、法規(guī)崗位，稅局業(yè)務各崗位的歷練和其飄泊稅海的經(jīng)歷及其多年的寬博學習形成了其財稅授課的獨特風格，即案例為主，完全實戰(zhàn)，通俗易懂，深入淺出，方法獨到，詼諧風趣，寓

意深遠，耐人尋味；在幾百場公開培訓、企業(yè)內(nèi)訓中深受各階層納稅人的好評，特別是能夠以稅收立法原理出發(fā)來推導解釋稅收政策，使人明其理而熟其用，同時因地制宜的詳細介紹地方政策使講解更加接地氣。

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