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課程介紹：

城市綜合體的出現(xiàn)是城市發(fā)展過程中的必然，這一集中多種業(yè)態(tài)的地產(chǎn)新勢力，基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能。從長遠(yuǎn)來看，未來的房地產(chǎn)市場競爭也將是城市綜合體的開發(fā)之爭，一旦循環(huán)良好，不僅可以帶動周圍商業(yè)發(fā)展，還能促進(jìn)整個城市的功能提升，甚至成為城市地標(biāo)性的建筑群體，依托其廣泛的社會影響力帶動周邊乃至整個區(qū)域的發(fā)展。

萬科、金地、富力、保利、中海、中糧、等多年住宅開發(fā)的房產(chǎn)巨頭紛紛進(jìn)軍到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域?qū)ふ彝黄瓶冢∪欢虡I(yè)項目如何建立核心競爭力、如何建立最佳商業(yè)模式！

培訓(xùn)受眾：

房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、項目總經(jīng)理、策劃總監(jiān)、設(shè)計總監(jiān)及相關(guān)工作人員

課程收益：

學(xué)習(xí)成功商業(yè)空間的規(guī)劃設(shè)計要點，掌握如何通過規(guī)劃創(chuàng)造效益及規(guī)避風(fēng)險

學(xué)習(xí)城市綜合體的定位策劃及招商推廣要點，掌握商業(yè)項目開發(fā)成功的核心秘笈

學(xué)習(xí)城市綜合體的項目管理，掌握設(shè)計、成本、工程等各階段管控要點

課程大綱:

前言：中國商業(yè)地產(chǎn)歷程

1、廣義商業(yè)地產(chǎn)

2、狹義商業(yè)地產(chǎn)

3、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)劣性

4、人才對商業(yè)項目開發(fā)的意義——何謂將

一、引言——1776年3月，中國遭遇絕殺

1、商業(yè)連鎖反應(yīng)

2、商業(yè)地產(chǎn)同住宅地產(chǎn)的本質(zhì)區(qū)別

3、商業(yè)地產(chǎn)項目的操作出發(fā)點

二、商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)決策——關(guān)于商業(yè)開發(fā)同生孩子的關(guān)系

1、被動懷孕——政策性立項

2、計劃懷孕——主動性開發(fā)

表面價差、實際定價方法、商業(yè)散售可能出現(xiàn)的問題

3、前期流程案例——筑巢引鳳與關(guān)門打狗

三、商業(yè)地產(chǎn)項目定位要點分析

1、規(guī)劃陷阱——中國商業(yè)綜合體特點

2、商業(yè)項目各類型產(chǎn)品及套現(xiàn)解析

（1）公寓類產(chǎn)品（2）辦公類產(chǎn)品（3）酒店類產(chǎn)品（4）商業(yè)類產(chǎn)品

（5）商業(yè)物業(yè)綜合體布局效率

3、商業(yè)業(yè)態(tài)類型

4、主力店及非主力店的互動意義

5、詳解主力店-會招主力店不等于會用主力店

6、1：6與6：1

7、主力店實操邏輯（一）-真相

8、主力店實操邏輯（二）-真相背后的真相

9、顛覆規(guī)則-“形兵之極，至于無形”

10、商業(yè)綜合體內(nèi)各業(yè)態(tài)的布局關(guān)系

11、商業(yè)物業(yè)是否應(yīng)該自持

12、詳解租金

（1）租金的構(gòu)成方式（2）租金水平金字塔（3）收益組合（4）重兵器——流水倒扣的博弈營銷

13、詳解售價

（1）表面價差（2）實際定價方法（3）商業(yè)散售可能出現(xiàn)的問題

14、城市綜合體操作節(jié)奏案例

案例：博弈——HM項目開發(fā)節(jié)奏；

15、所謂商業(yè)模式復(fù)制

16、所謂排他優(yōu)勢

17、商業(yè)地產(chǎn)之魂

四、主力店招商計劃不要被硬件斷送

1、想招主力店和能招主力店是兩回事

2、各布局位置業(yè)態(tài)功能確定

3、主力店重點設(shè)計條件

4、商業(yè)項目各功能設(shè)計同人體的關(guān)系

五、商業(yè)地產(chǎn)項目推廣策略

1、租賃客戶心理訴求

2、租賃客戶推廣模式

（1）推廣對象（2）推廣渠道（3）推廣難點

3、投資客戶心理訴求

4、投資客戶推廣模式

（1）推廣對象（2）推廣渠道（3）推廣難點

六、業(yè)務(wù)營銷——商業(yè)地產(chǎn)項目招商

1、商業(yè)租賃業(yè)務(wù)體搭建

2、商務(wù)合同談判要點

（1）租賃意向書解讀及控制

（2）商務(wù)條款

（3）技術(shù)條款

（4）常規(guī)談判周期

（5）合同陷阱

（6）杠桿談判

3、談判流程案例——一場有關(guān)忽悠實力的較量

4、潛規(guī)則？規(guī)則！關(guān)于幕后交易

5、脆弱的紐帶——所謂戰(zhàn)略合作商

6、危險談判性格

7、案例：某集團(tuán)談判決策流程

七、商業(yè)地產(chǎn)項目銷售

1、商業(yè)項目銷售節(jié)點

（1）住宅：越到現(xiàn)房越好賣

（2）商業(yè)：越到現(xiàn)房越難賣

2、商務(wù)銷售業(yè)務(wù)體搭建

3、商業(yè)銷售重點環(huán)節(jié)

4、不要低估通貨膨脹

八、商業(yè)地產(chǎn)項目業(yè)務(wù)相關(guān)方

1、淺析外部商業(yè)運營管理公司在營銷中的運用

2、案例——BJ項目的前期失策，后期運營彌補(bǔ)

3、影子殺手——物業(yè)管理公司

4、是敵是友——專業(yè)顧問公司

5、核心？雞肋？——商業(yè)管理公司

案例：BJ項目的運營管理發(fā)展

九、政策渠道的利用方式

1、兵以詐立，以利動，以分和為變者

2、以共贏的方式獲取支持

一級案例9：兵者，詭道也

十、商業(yè)地產(chǎn)項目模擬操盤

1、項目可研論證

案例：TJ項目的前期三大失策對后期造成的蝴蝶效應(yīng)

項目操作節(jié)點

3、策劃操作節(jié)點

4、招商操作節(jié)點

5、銷售操作節(jié)點

十一、案例分析：標(biāo)桿商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式借鑒(萬達(dá)集團(tuán)）

1、第一階段——嘗試階段（沈陽，長春）

2、第二階段——優(yōu)勢階段（濟(jì)南，南昌、長沙）

3、第三階段——模式階段（北京CBD）

4、第四階段——上市階段（北京石景山）

5、第五階段——復(fù)制階段（濟(jì)南萬達(dá)、太原萬達(dá)）

十二、商業(yè)地產(chǎn)營銷的終極目的-資產(chǎn)證券化

1、商業(yè)地產(chǎn)表象價值

2、商業(yè)地產(chǎn)深度價值

3、商業(yè)地產(chǎn)帝國是怎樣煉成的

案例：LK上市流程

十三、翻過頭來看商業(yè)地產(chǎn)真相

1、一只化裝成大熊貓的大貓熊

2、明知錯誤為何冒進(jìn)

3、明修棧道，暗渡陳倉——到底什么在被復(fù)制

4、由于信息不對稱造成的錯誤互學(xué)

十四、地產(chǎn)企業(yè)崛起之路——關(guān)于商業(yè)模式

1、國內(nèi)七大“主流附加值”運營商

2、企業(yè)高速擴(kuò)張通道

案例：經(jīng)典附加值案例，一個偉大商業(yè)模式的創(chuàng)造

關(guān)于企業(yè)研發(fā)

十五、商業(yè)地產(chǎn)下一代產(chǎn)品趨勢

張老師

張老師：中糧集團(tuán)副總經(jīng)理，目前主要開發(fā)大悅城系列大型公建綜合體，含商業(yè)、酒店、寫字樓、公寓等各類產(chǎn)品。

曾就職公司及操作項目：金典集團(tuán)—北京紅樹林酒店、三亞灣紅樹林項目、亞龍灣紅樹林項目；中原地產(chǎn)—奧林匹克公園核心商業(yè)地塊、東華廣場、西環(huán)廣場；北辰綠色家園三期；華潤置地—翡翠城、峻峰華庭。

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