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課程背景

首先，2021年1月1日新《收入準(zhǔn)則》全面實施。2021年金稅四期稅務(wù)平臺也將正式投入使用。在這兩項背景下財政部、國家稅務(wù)總局又相繼出臺了哪些稅收政策。那么這些措施與政策的落地將給房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算和稅收征管帶來哪些具體影響。本次培訓(xùn)將為大家?guī)砣娴慕庾x。

其次，房地產(chǎn)行業(yè)有其自身獨特的經(jīng)營特點，在其日常財務(wù)核算和稅務(wù)管理過程中經(jīng)常會遇到各式各樣的疑點和難點。如何處理好這些具體業(yè)務(wù)，積極、主動地管控好財務(wù)與稅收風(fēng)險，是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的一大主要難題。為了幫助大家應(yīng)對困難、化解風(fēng)險，我們本期課程特意選取了一部分大家在日程工作中關(guān)注度較高、處理難度較大、政策把握不準(zhǔn)的與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的大問題給大家進行深入剖析。題之外，還有可能遇到一些與匯算工作直接相關(guān)的問題。在這次培訓(xùn)過程中我們也會給大家做以比較深入細致的解答。

該課程經(jīng)過長期打磨和不斷推陳出新，具有極強的實操性和針對性，其中的精品案例，既適合大家平日里學(xué)習(xí)、模擬，更適合大家永久珍藏，是一堂十分難得的好課。

該課程適合企業(yè)財務(wù)高管、會計主管以及所有與財稅有關(guān)的工作人員學(xué)習(xí)使用。通過這次培訓(xùn)一定能使大家的業(yè)務(wù)水平與應(yīng)對能力有一個新的提高。

培訓(xùn)對象

各房地產(chǎn)開發(fā)公司主管財稅的總經(jīng)理、財稅總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

主講內(nèi)容

一：新《收入準(zhǔn)則》的實施對房地產(chǎn)企業(yè)收入的確認(rèn)和會計核算隊帶來哪些影響？

二：“金稅四期”開通會對房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管帶來哪些實質(zhì)性的影響

三：房地產(chǎn)開發(fā)全程各環(huán)節(jié)重特事項財稅處理

1、以不同形式取得土地使用權(quán)應(yīng)如何進行會計核算與稅務(wù)處理

⑴ 以招掛拍方式取得土地，合同條款如何商定才能規(guī)避土地使用稅，計征契稅

的依據(jù)及納稅環(huán)節(jié)如何規(guī)定？

⑵ 以非貨幣交易形式取得土地使用權(quán)，應(yīng)如何確認(rèn)土地成本？

⑶ 以收購股權(quán)的方式取得土地，土地成本如何確認(rèn)？

2、“拆遷補償”業(yè)務(wù)的會計核算與稅務(wù)處理

⑴ 如何劃分“拆遷補償費”與“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓支出”？

⑵ 支付拆遷補償費應(yīng)以什么為合法有效憑據(jù)？

⑶ 支付拆遷補償費時應(yīng)考慮哪些注意事項？

⑷ 在自己原工廠的土地上搞開發(fā)，這塊地上原來有辦公樓、廠房、其他建筑，

這些建筑原來的建設(shè)發(fā)票能入開發(fā)成本嗎，換句話說自己單位工廠拆遷能發(fā)

生拆遷補償費嗎？

⑸ 返遷房的會計核算與稅務(wù)處理：

① 用商品房做返遷房的會計核算與稅務(wù)處理

② 用非商品房做返遷房（返遷房屬于集體土地或劃撥地）的會計核算與稅務(wù)處理

3、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生的項目外建設(shè)支出應(yīng)如何進行會計核算，稅收上應(yīng)如何處理？

⑴ 項目外建設(shè)支出應(yīng)如何進行會計核算？

⑵ 計算企業(yè)所得稅、土地增值稅時是否允許扣除、應(yīng)如何扣除？

⑶ 外建項目本身是否需要繳納各種稅收？

⑷ 項目外建設(shè)支出進項稅能否扣除？

4、房地產(chǎn)企業(yè)取得的政府“土地返還款”應(yīng)如何進行會計與稅務(wù)處理

⑴ 取得政府給與的“土地返還款”的會計核算

⑵ 取得政府給與的“土地返還款”計算土地增值稅、企業(yè)所得稅時如何處理？

⑶ 取得政府給與的“土地返還款”計算增值稅時如何處理？

5、房地產(chǎn)企業(yè)購買在建項目進行開發(fā)、銷售的會計與稅務(wù)處理

⑴ 購買在建項目的會計核算

⑵ 購買在建項目支出在計算企業(yè)所得稅、土地增值稅時如何扣除？

⑶ 購買在建項目繼續(xù)開發(fā)建設(shè)應(yīng)如何計算繳納增值稅？

6、營銷設(shè)施建造費會計上應(yīng)該如和進行會計核算與稅務(wù)處理

⑴ 營銷設(shè)施建造費的會計核算

⑵ 營銷設(shè)施建造費的企業(yè)所得稅處理

⑶ 營銷設(shè)施建造費的土地增值稅處理

7、建設(shè)銷售精裝房應(yīng)如何進行會計核算與稅務(wù)處理

⑴ 精裝房支出的會計核算

⑵ 稅收上關(guān)于裝修費用的扣除的規(guī)定：

① 企業(yè)所得稅處理

② 土地增值稅處理

⑶ 關(guān)于簽訂“硬裝交付”合同與“軟裝交付”合同的稅收思考

8、開發(fā)成本怎樣分?jǐn)偢鼮楹侠?/p>

⑴ 土地成本應(yīng)怎樣分?jǐn)偅叵略O(shè)施是否應(yīng)該分?jǐn)偼恋爻杀荆?/p>

⑵ 建筑成本應(yīng)該怎樣分?jǐn)偅叵略O(shè)施是否應(yīng)該分?jǐn)傃b修費用？

⑶ 計算分?jǐn)偟叵略O(shè)施單位成本時應(yīng)以建筑面積為準(zhǔn)還是以使用面積為準(zhǔn)？

⑷ 計算企業(yè)所得稅時地上配套設(shè)施與地下配套設(shè)施規(guī)定有什么不同？

⑸ 開發(fā)產(chǎn)品完工后，還未結(jié)算的建安費、未發(fā)生的配套設(shè)施費應(yīng)如何計提？

9、建設(shè)、銷售地下車庫、車位是否需要繳納土地使用稅、土地增值稅？

⑴ 未銷售的地下車庫、車位是否需要繳納土地使用稅？

⑵ 已經(jīng)銷售的地下車庫、車位是否需要繳納土地增值稅？

⑶ 出租地下車庫、車位稅收上應(yīng)如何處理？

10、房地產(chǎn)企業(yè)未按正常程序經(jīng)營發(fā)生的相關(guān)業(yè)務(wù)應(yīng)如何處置？

⑴ 未取得土地使用權(quán)之前轉(zhuǎn)讓、抵押、置換土地應(yīng)如何計算繳納各項稅款？

⑵ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售過程中收取的定金，以及取得預(yù)售許可證之前，以各

種名目收取的誠意金、訂金、看房費等費用以及銷售購房卡、選房卡、VIP卡

等取得的款項，退房違約金，會計上應(yīng)如何處置，稅收上應(yīng)如何處理？

⑶“錯期開發(fā)”應(yīng)如何讓計算繳納土地使用稅？

11、以不同方式銷售開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)如何進行會計核算與稅務(wù)處理

⑴“買一送一”模式下如何確認(rèn)收入金額，送面積、送家電、送車位、送物業(yè)

等不同銷售模式稅收規(guī)定有哪些不同，會計如何處理，贈送的禮品是否有個

人所得稅的扣繳風(fēng)險？

⑵“以老帶新”銷售模式下如何確認(rèn)支出，票據(jù)如何處理，是否涉及扣繳個稅

⑶“抵券銷售 — 一萬抵五萬”銷售模式下收入如何確認(rèn)

⑷“假按揭”“零首付”銷售模式稅收如何處理

⑸“低價出售、免費返租”應(yīng)如何進行會計核算與稅務(wù)處理

⑹“產(chǎn)權(quán)式酒店”銷售、經(jīng)營，應(yīng)如何進行會計核算與稅務(wù)處理

⑺ 以房產(chǎn)抵工程款后，房地產(chǎn)企業(yè)是否還可以為第三方做按揭貸款手續(xù)，這樣

做是否違反稅務(wù)或銀行有關(guān)法律法規(guī)，若可以操作，房地產(chǎn)公司怎樣做賬才

合適？

12、如何處理好房地產(chǎn)企業(yè)融資業(yè)務(wù)中的財稅風(fēng)險

⑴ 負債規(guī)模應(yīng)控制在什么規(guī)模為好，如何計算融資規(guī)模上下線？

⑵ 選取怎樣的還本付息方式更有利于企業(yè)的權(quán)益最大化？

⑶ 營改增以后對“統(tǒng)借統(tǒng)還”業(yè)務(wù)應(yīng)如何把握？

⑷ 關(guān)聯(lián)方借款利息稅前扣除應(yīng)如何計算，一旦發(fā)生關(guān)聯(lián)方借款應(yīng)如何調(diào)整已回

避稅收風(fēng)險？

四：年終關(guān)帳、匯算清繳之前必須弄清的其他問題

⑴ 房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開具增值稅發(fā)票是否一定要確認(rèn)企業(yè)所得稅收入？

⑵ 房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品符合完工條件，但是收入不能可靠計量，會計上和稅收上是

否應(yīng)確認(rèn)收入，如果應(yīng)確認(rèn)收入，收入應(yīng)該如何計算？（國稅發(fā)[2009]31號

與國稅函[2008]875號文件的適用）

⑶ 當(dāng)會計收入與稅收收入存在差異時，計稅成本應(yīng)如何確認(rèn)？

⑷ 產(chǎn)品完工后未能及時結(jié)轉(zhuǎn)的開發(fā)成本，如建安費、配套設(shè)施費應(yīng)該如何計提

⑸ 未完工產(chǎn)品應(yīng)如何計算預(yù)繳企業(yè)所得稅，產(chǎn)品完工后，對前期已經(jīng)預(yù)繳的企

業(yè)所得稅應(yīng)如何進行納稅調(diào)整？

⑹ 在無法取得稅前扣除憑證情況下，企業(yè)可憑哪些資料證實支出真實性，以獲

得其支出稅前扣除，對本年度取得以前年度合法憑證或者能夠證實業(yè)務(wù)真實

性的資料，稅收上應(yīng)如何處理？

⑺ 什么情況下非本單位抬頭的發(fā)票可以在本單位稅前扣除；“款項沒有實際支

付”能否證明業(yè)務(wù)的真實性，其支出能否稅前扣除，稅法是否有明確規(guī)定哪

些支出必須實際支付才能稅前扣除；預(yù)計負債跨年支付企業(yè)所得稅前應(yīng)在哪

一年扣除？

⑻ 跨地區(qū)經(jīng)營就地預(yù)繳企業(yè)所得稅應(yīng)如何計算？

楊老師

我國資深稅務(wù)官員，從事稅務(wù)稽查工作近30年，多次參與國家稅務(wù)總局組織的房地產(chǎn)行業(yè)稅收教學(xué)研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有十分深厚的稅收理論功底和豐富的稅務(wù)稽查工作經(jīng)驗，為實戰(zhàn)型“稅務(wù)稽查專家”。職場經(jīng)歷：在全國各地的稅務(wù)講壇耕耘了15年，足跡遍布全國，授課時長約8000課時，培訓(xùn)學(xué)員將近十萬人次，為各地近百個企業(yè)做過稅收顧問和納稅籌劃。工作范圍：教學(xué)培訓(xùn)、稅務(wù)咨詢、清算匯算、稽查應(yīng)對、納稅籌劃；授課模式：政策解讀＋案例分析＋現(xiàn)場互動（每次培訓(xùn)互動時間不少于一個半小時，可以現(xiàn)場解決學(xué)員提出的各類房地產(chǎn)、建筑業(yè)的稅收問題）。具有較強的時效性、實操性；授課特點：準(zhǔn)確、透徹、簡捷、實用；授課風(fēng)格：生動、詼諧、風(fēng)趣、幽默。職業(yè)信仰：教師是站在學(xué)員的肩膀上長大的！

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