我要報(bào)名

咨詢電話：
手　　機(jī)：	郵箱：

課程介紹

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集的行業(yè)，其開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，稅收復(fù)雜，稅負(fù)重，開(kāi)發(fā)階段多，投資風(fēng)險(xiǎn)高，成本核算階段復(fù)雜；特別是“營(yíng)改增”后，國(guó)地稅機(jī)構(gòu)合并、金稅三期與發(fā)票系統(tǒng)升級(jí)，個(gè)稅新稅制、社保移交、增值稅重大改革，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，而稅制變革下的籌劃也越來(lái)越重要。

本次特訓(xùn)營(yíng)從房地產(chǎn)財(cái)務(wù)操盤和財(cái)稅實(shí)操兩個(gè)維度出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)各階段詳細(xì)解析——從公司架構(gòu)設(shè)計(jì)、公司設(shè)立、籌資、拿地、開(kāi)發(fā)建設(shè)、預(yù)售、銷售、自持運(yùn)營(yíng)、資本運(yùn)作、項(xiàng)目清算資金退出企業(yè)等階段，逐一精講財(cái)稅管控要點(diǎn)；通過(guò)提前籌劃籌資管理、合同控稅、防控風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)范企業(yè)的業(yè)務(wù)流程、規(guī)范核算，從根本上化解風(fēng)險(xiǎn)；全流程實(shí)例模擬，讓您輕松應(yīng)對(duì)增值稅時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)全程財(cái)稅實(shí)務(wù)問(wèn)題。

課程做到“重實(shí)戰(zhàn)，重實(shí)效，重實(shí)用”，融合大量“法律條款+實(shí)務(wù)操作+經(jīng)典案例”進(jìn)行分析，著重講解房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際工作中財(cái)稅熱點(diǎn)問(wèn)題，困擾房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)難題將在課程中迎刃而解！幫助學(xué)員搭建一套清晰的房地產(chǎn)財(cái)稅管理體系框架，更好地服務(wù)于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)稅精細(xì)化管理。

課程對(duì)象

本期培訓(xùn)內(nèi)容適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)高管、財(cái)務(wù)經(jīng)理、會(huì)計(jì)等各類專業(yè)人員。

課程大綱

第一講：房地產(chǎn)行業(yè)管理新形勢(shì)

第一節(jié) 金融監(jiān)管。企業(yè)帳戶央行全面嚴(yán)管；個(gè)人銀行卡大數(shù)據(jù)動(dòng)態(tài)監(jiān)控；非法支付入刑，虛假支付已無(wú)空間，房地產(chǎn)企業(yè)怎么安全地放好自已的錢？

第二節(jié) 行業(yè)監(jiān)管。房屋建筑工人實(shí)名制全面實(shí)施，雙帳戶管理；電子化監(jiān)管；違規(guī)用工全面黑名單管理下，企業(yè)如何規(guī)劃好人工成本有效應(yīng)對(duì)？

第三節(jié) 涉稅監(jiān)管。“金三”上線帶來(lái)涉稅違規(guī)新革命。流程監(jiān)管、大數(shù)據(jù)監(jiān)管、多維度監(jiān)管；“雙隨機(jī)一公開(kāi)”稽查執(zhí)法模式全面鋪開(kāi)、稅警聯(lián)合嚴(yán)打發(fā)票虛開(kāi)虛抵、黑名單制度廣泛落實(shí)。違法成本全面上升，稅收征管全面進(jìn)入精細(xì)化嚴(yán)管時(shí)代，企業(yè)該如何調(diào)整應(yīng)對(duì)？

第四節(jié) 應(yīng)對(duì)方略。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本顯性化，融資成本虛高，收入規(guī)避難，核定征收已成歷史。高暴利伴隨著高稅負(fù)，增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅等增高。信息化、法制化、大數(shù)據(jù)、精準(zhǔn)定位稅收風(fēng)險(xiǎn)下，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外憂患如何應(yīng)對(duì)新挑戰(zhàn)？

科技進(jìn)步帶來(lái)財(cái)務(wù)職能轉(zhuǎn)型，企業(yè)管理需求全面提升，稅收征管大數(shù)據(jù)精準(zhǔn)管控下，業(yè)稅深度融合、全價(jià)值鏈精準(zhǔn)管控勢(shì)在必行。

第二講：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程

房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)實(shí)務(wù)中須經(jīng)歷哪些流程？

各流程需事先規(guī)劃好哪些財(cái)稅要點(diǎn)和提取哪些法律行為的涉稅證據(jù)方可保證其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)綜合稅負(fù)最優(yōu)化？

老項(xiàng)目需做哪些涉稅流程、涉稅合同、涉稅票證更新？

新項(xiàng)目如何規(guī)劃好架構(gòu)、商業(yè)模式，才能保證在符合房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)前提下財(cái)務(wù)核算管理綜合收益最大化？

新形勢(shì)新時(shí)期下房地產(chǎn)公司商業(yè)模式創(chuàng)新及財(cái)稅規(guī)劃新走向。

財(cái)稅新政如何落地到房地產(chǎn)的行業(yè)運(yùn)營(yíng)？

實(shí)例講解房地產(chǎn)企業(yè)商品房開(kāi)發(fā)流程及涉稅規(guī)劃。

第三講：籌建階段

1、財(cái)務(wù)和稅務(wù)上如何劃分企業(yè)籌建期間？如何帳務(wù)處理、涉稅規(guī)劃和票據(jù)處理？應(yīng)防范哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)？

2、實(shí)例講解如何將籌建期間發(fā)生的開(kāi)辦費(fèi)業(yè)務(wù)進(jìn)行涉稅計(jì)算和在年度所得稅申報(bào)表中具體填報(bào)及風(fēng)險(xiǎn)防范。

第四講：設(shè)立階段

公司設(shè)立階段應(yīng)注意哪些涉稅要點(diǎn)？在當(dāng)前減稅降負(fù)新形勢(shì)下，如何事前“預(yù)見(jiàn)”政策及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化，如何規(guī)劃好架構(gòu)保證后續(xù)運(yùn)營(yíng)中稅負(fù)最優(yōu)化？如何規(guī)避或最小化后續(xù)稅政變化的影響？

現(xiàn)狀——缺少全程統(tǒng)籌規(guī)劃思維，給公司后續(xù)資本運(yùn)作、集團(tuán)融資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、清算分配高暴利資金釋放等階段帶來(lái)涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

收益——通過(guò)事前架構(gòu)優(yōu)化，達(dá)到最低稅負(fù)目標(biāo)。

投資主體如何優(yōu)化、投資比例如何規(guī)劃、公司架構(gòu)如何最優(yōu)規(guī)劃、不同出資方式涉稅分析和規(guī)劃。

第五講：籌資階段

當(dāng)前形勢(shì)下，企業(yè)資本結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)應(yīng)考慮哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)？中小房地產(chǎn)企業(yè)籌資面臨哪些問(wèn)題？如何進(jìn)行商業(yè)模式更新有效破解房地產(chǎn)企業(yè)的融資瓶頸？例如：如何規(guī)劃架構(gòu)解決超金融機(jī)構(gòu)同期貸款利率的利息在所得稅前合法扣除又不產(chǎn)生增值稅的稅負(fù)？如何通過(guò)資本動(dòng)作將房地產(chǎn)公司的應(yīng)稅收入合法轉(zhuǎn)化成免稅收入.....

不同股權(quán)籌資方式和負(fù)債籌資方式涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析和籌劃應(yīng)用案例。

第六講：征地階段

征地階段相關(guān)稅種政策解析及風(fēng)險(xiǎn)防范。拿地和土地返還階段如何通過(guò)優(yōu)化商業(yè)模式保

證運(yùn)營(yíng)全稅種綜合稅負(fù)最優(yōu)?

不同方式取得土地，如何成本確認(rèn)和帳務(wù)處理？合同如何簽總體稅負(fù)最優(yōu)？如何處理入賬票據(jù)? 如：母公司購(gòu)地子公司開(kāi)發(fā)如何處理稅負(fù)最優(yōu)？投資、劃轉(zhuǎn)的財(cái)稅處理及籌劃應(yīng)用。。。。。

不同方式土地出讓金返還涉稅處理和合同規(guī)劃實(shí)務(wù)案例。

拆遷補(bǔ)償?shù)奶幚矸绞骄v。

實(shí)務(wù)問(wèn)答：土地價(jià)款銷項(xiàng)稅額抵減是否沖減土地成本？土地使用稅可計(jì)入開(kāi)發(fā)成本嗎？取得土地的印花稅可否記入土地成本？土地使用稅和耕地占用稅能不能同時(shí)繳納？未建成房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是否納契稅？代建保障性住房承受的土地如何納契稅？合作建房及回遷安置房建造如何納稅？

在稅政頻繁變動(dòng)時(shí)期，合同如何簽才能稅負(fù)最優(yōu)？如何規(guī)避稅政稅率變動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)？如何審核合同中的財(cái)稅相關(guān)條款？如何處理入賬票據(jù)？

第七講：開(kāi)發(fā)階段

1、開(kāi)發(fā)階段相關(guān)稅費(fèi)解析及風(fēng)險(xiǎn)防范。如：合同印花稅繳納基數(shù)含不含增值稅？開(kāi)發(fā)企業(yè)如何繳土地使用稅，有哪些可利用的優(yōu)惠空間？用商品房作抵押物向銀行抵押貸款，是否征房產(chǎn)稅？

實(shí)務(wù)應(yīng)用：委托貸款合同要交印花稅么？

2、增值稅降稅政策后，招投標(biāo)應(yīng)做何應(yīng)對(duì)？

3、工程發(fā)包模式如何進(jìn)行商業(yè)模式規(guī)劃能使開(kāi)發(fā)和建筑雙方綜合稅負(fù)最優(yōu)？

4、增值稅減稅之后，如何進(jìn)行盈利預(yù)測(cè)和對(duì)外報(bào)價(jià)？

（1）老項(xiàng)目如何進(jìn)行盈利預(yù)測(cè)，如何估計(jì)增值稅、社保減負(fù)帶來(lái)的影響？

（2）跨期項(xiàng)目如何修正盈利預(yù)測(cè)，如何判斷增值稅、社保減負(fù)帶來(lái)的影響？如何最大化減稅紅利？

（3）增值稅、社保雙降后，新項(xiàng)目如何做好盈利預(yù)測(cè)，如何對(duì)外報(bào)價(jià)？

5、增值稅、社保減稅系列新政下，房地產(chǎn)企業(yè)的采購(gòu)策略分析。

（1）增值稅、社保減稅系列新政下，如何與供應(yīng)商協(xié)商修訂原采購(gòu)定價(jià)？

（2）稅政頻繁變動(dòng)時(shí)期，如何進(jìn)行采購(gòu)定價(jià)優(yōu)選供應(yīng)商？如何簽采購(gòu)合同，最大化己方收益？

6、工程如何發(fā)包雙方稅負(fù)最優(yōu)？如何測(cè)算和管控成本？

7、甲供工程業(yè)務(wù)處理方式有哪些？籌劃方式案例精講

8、票據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管控。

9、開(kāi)發(fā)成本核算實(shí)例模版應(yīng)用。

10、開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用預(yù)算。

11、實(shí)務(wù)應(yīng)用：

應(yīng)用1：地下車位的成本分?jǐn)偂?yīng)用2：紅線外成本。應(yīng)用3：售樓處、樣板間裝修。

第八講：預(yù)售階段

1、實(shí)例解析：預(yù)售階段增值稅如何預(yù)交、開(kāi)票、申報(bào)、核算？訂金、定金、誠(chéng)意金等如何開(kāi)票和涉稅處理?

2、實(shí)例解析：增值稅時(shí)代土地增值稅預(yù)征基數(shù)的確定；未按規(guī)定預(yù)征土地增值稅是否加收滯納金？

3、 預(yù)售階段企業(yè)所得稅應(yīng)關(guān)注哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？如：“未完工”取得收入如何賬務(wù)處理？又如何在季度申報(bào)表和年度申報(bào)表反映？各類費(fèi)用如何最優(yōu)化稅前扣除實(shí)例解析？房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)繳申報(bào)應(yīng)注意哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？有哪些稅務(wù)籌劃應(yīng)用點(diǎn)？。。。。

案例1：房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅預(yù)繳方面特殊規(guī)定的報(bào)表填報(bào)案例解析？

案例2：實(shí)例講解房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售階段如何進(jìn)行所得稅匯算清繳。

第九講：銷售階段

1、增值稅新政實(shí)施后，增值稅核算、報(bào)表填報(bào)和發(fā)票開(kāi)具實(shí)例解析。

（1）增值稅稅率新舊政策跨期銜接處理，跨期合同如何開(kāi)票？特殊條款如何判斷和處理好開(kāi)票稅率？扣除土地價(jià)款后如何開(kāi)增值稅發(fā)票？

（2）增值稅核算的變化、受影響的重點(diǎn)業(yè)務(wù)控制和實(shí)操解析。

2、完工是結(jié)轉(zhuǎn)收入和計(jì)稅成本分界點(diǎn)。開(kāi)發(fā)流程中，會(huì)計(jì)在哪個(gè)節(jié)點(diǎn)確認(rèn)收入？稅收又是如何規(guī)定的？二者差異如何協(xié)調(diào)？收入確認(rèn)和成本結(jié)轉(zhuǎn)前應(yīng)關(guān)注哪些財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)？執(zhí)行新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入核算有哪些影響？一般納稅人銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交房時(shí)如何開(kāi)票？計(jì)稅成本如何確認(rèn)？以前年度應(yīng)扣未扣費(fèi)用和資產(chǎn)損失如何稅務(wù)處理？

實(shí)例應(yīng)用：企業(yè)所得稅成本核算模版應(yīng)用。

3、土地增值稅清算

（1）土地增值稅清算必備知識(shí)及清算實(shí)例應(yīng)用。清算后取得發(fā)票咋辦？清算后又賣房咋辦？清算后收取的補(bǔ)面積差款項(xiàng)如何處理？。。。

（2）實(shí)例解析：籌劃應(yīng)對(duì)土地增值稅高稅負(fù)方法。

4、房產(chǎn)稅和土地使用稅、個(gè)人所得稅、城建稅等風(fēng)險(xiǎn)管控及實(shí)務(wù)應(yīng)用。

如：房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅何時(shí)終止納稅義務(wù)？?jī)r(jià)外費(fèi)用如何防范風(fēng)險(xiǎn)？銷售“無(wú)產(chǎn)權(quán)地下設(shè)施” 如何時(shí)涉稅處理？銷售“小產(chǎn)權(quán)房”如何涉稅處理？買房贈(zèng)送禮品如何處理？房屋面積誤差如何處理？“老帶新”銷售模式如何處理？交房前后物業(yè)費(fèi)如何處理？?jī)?yōu)惠促銷如何涉稅規(guī)劃？。。裝修房（軟裝）如何涉稅規(guī)劃？。。。。

5、房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)稅收優(yōu)惠全解析。

第十講：自持運(yùn)營(yíng)和清算階段

1、存量資產(chǎn)剝離稅收最優(yōu)方案解析。

2、房屋租賃全解析。如：業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)出租、地下建筑出租、免租、售后返租。。。實(shí)例解析。企業(yè)出租新、老項(xiàng)目、轉(zhuǎn)租項(xiàng)目如何稅收規(guī)劃？

3、房屋抵債實(shí)例應(yīng)用。

4、物業(yè)公司代收費(fèi)的規(guī)劃及案例分析。自持資產(chǎn)如何結(jié)合物業(yè)管理進(jìn)行戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)管理？

5、清算分配和注銷階段必須掌握哪些財(cái)稅新政？應(yīng)防范哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)？

6、清算所得稅處理。所得稅清算必備知識(shí)全解析；清算所得稅的核算及合并分立所得稅處理實(shí)例解析。

于老師

注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)稅務(wù)師。從事稅務(wù)工作逾二十年，資深房地產(chǎn)財(cái)稅顧問(wèn)，實(shí)戰(zhàn)派房地產(chǎn)財(cái)稅培訓(xùn)講師。國(guó)內(nèi)著名稅務(wù)籌劃專家，擅長(zhǎng)將財(cái)務(wù)、稅收和法律知識(shí)綜合運(yùn)用到企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理之中，具有豐富的涉稅風(fēng)險(xiǎn)防范與納稅籌劃實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。對(duì)房地產(chǎn)和建安企業(yè)財(cái)稅實(shí)踐方面有非常深入研究，深得企業(yè)認(rèn)可。

我要報(bào)名

在線報(bào)名：業(yè)稅融合下房地產(chǎn)企業(yè)全價(jià)值鏈全稅種實(shí)操精講(海口)