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【課程背景】

隨著“金稅四期”上線、“數(shù)電發(fā)票”有序推廣和普及，“數(shù)據(jù)治稅”的理念根植于財稅管理的方方面面，稅務(wù)機關(guān)以“金稅四期”為載體，針對房地產(chǎn)行業(yè)實施重點風(fēng)險監(jiān)管，通過涉稅數(shù)據(jù)綜合分析，對申報信息不對稱實現(xiàn)穿透性評估。房企合法風(fēng)險防控是第一要務(wù)，在合法的前提下，稅負最優(yōu)是不二選擇。

在疫情后經(jīng)濟復(fù)蘇期間、在開發(fā)和轉(zhuǎn)型之間的特殊時點，房地產(chǎn)業(yè)面臨重大挑戰(zhàn)，尤其需要考慮稅收成本，繼土地成本、建安成本、融資成本之后房企第四大成本！房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，開發(fā)環(huán)節(jié)多，受市場影響敏感，每個流程節(jié)點的涉稅事項都要認真對待，才可以確保清盤之后全身而退。

本課程著眼房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目全流程重要節(jié)點，分為籌建、拿地、建設(shè)、預(yù)售、交房、持有、清盤、撤資注銷等八大環(huán)節(jié)，每個階段緊扣容易觸發(fā)涉稅風(fēng)險事項，著眼于實操、全方位立體式分析增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等潛在稅收風(fēng)險，對于公司股權(quán)構(gòu)架設(shè)計、會計核算框架搭建、項目整體稅收籌劃等都有詳盡案例進行印證和闡述，讓企業(yè)清清白白、合理合法進行稅收籌劃，稅后收益最大化！

【課程亮點】

1．全流程：開發(fā)節(jié)點全程覆蓋，從籌建到注銷，從拿地到清盤，每個階段又分為若干個 問題進行詳細解讀。

2．全稅種：以增值稅、所得稅、土地增值稅為主，以房產(chǎn)稅、土地使用稅、個人所得稅、 印花稅等為輔，開發(fā)流程所涉及稅種全盤解讀。

3．重實操：對于特殊問題均采取案例進行解讀，詮釋稅收政策背后的底層邏輯，讓財稅 人員在課堂上輕輕松松掌握要領(lǐng)。

【課程對象】

房地產(chǎn)開發(fā)公司主管財稅的總經(jīng)理、財稅總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

【課程大綱】

一、金稅四期下主要稅收風(fēng)險分析工具運用

1．大數(shù)據(jù)分析如何捕捉虛開增值稅發(fā)票的企業(yè)

2．善意取得虛開增值稅發(fā)票的陳述申辯應(yīng)對要點

3．金四決策管理指揮平臺試點上線工作進展安排

4．金稅四期下稅務(wù)稽查執(zhí)法工作平臺功能介紹

二、房地產(chǎn)收入確認時點風(fēng)險自評

【案例】項目網(wǎng)簽金額2.7億元，企業(yè)申報收入僅2000萬元

1．會計核算收入確認與企業(yè)所得稅收入確認時間解析

2．增值稅預(yù)繳和納稅義務(wù)發(fā)生時間判斷

3．土地增值稅預(yù)繳截止時間和清算時間點

三、成本結(jié)轉(zhuǎn)時間和成本核算范圍自評

【案例】竣工不結(jié)算、將分期結(jié)轉(zhuǎn)成本一次性結(jié)轉(zhuǎn)、將未售成本提前結(jié)轉(zhuǎn)、混淆直接 與共同成本，被稽查補稅6000多萬元

【案例】房地產(chǎn)企業(yè)串通虛增精裝修成本多結(jié)轉(zhuǎn)已售面積成本案例

1．會計結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本結(jié)算時間和企業(yè)所得稅結(jié)算時間

2．案例分析預(yù)計毛利轉(zhuǎn)回的申報表填報

3．開發(fā)成本的會計范圍和企業(yè)所得稅范圍差異

4．土地增值稅開發(fā)成本范圍的比較

四、開發(fā)費用稅前列支判斷自評

【案例】5億元信托融資顧問費與企業(yè)經(jīng)營無關(guān)不得在企業(yè)所得稅前扣除

【案例】房企因關(guān)聯(lián)方利息費用列支被稽查補稅罰款

1．利息費用企業(yè)所得稅稅前扣除解析

2．財務(wù)費用土地增值稅解析

3．個人、股東、關(guān)聯(lián)方借款利息費用稅前列支政策

4．“名股實債”利息支出稅前扣除要點

5．關(guān)聯(lián)方融資增值稅和企業(yè)所得稅征免稅特殊政策

6．民間借貸如何取得合法有效憑證

五、項目資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)的稅收風(fēng)險自評

【案例】母子公司劃轉(zhuǎn)土地名為無償卻有償，被稅務(wù)稽查并處3倍罰款

1．轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)公司股權(quán)的稅收負擔(dān)分析

2．資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)與資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅收區(qū)別

3．劃轉(zhuǎn)項目資產(chǎn)的稅收籌劃詳解

4．案例分析政府收購不動產(chǎn)的稅負最佳方式選擇

六、項目股權(quán)運作的稅收風(fēng)險自評

【案例】房產(chǎn)公司隱瞞向境外股東分配利潤2.7億元被稽查補稅

【案例】股東轉(zhuǎn)讓境內(nèi)房企股權(quán)因不動產(chǎn)評估價格偏低被補稅

1．公司股東賣股權(quán)涉稅風(fēng)險及籌劃

2．股東分紅的征免稅政策解析與籌劃

3．項目股東分紅的稅收優(yōu)惠及正確處理

4．解散項目公司的三種主要方式及稅收籌劃

七、土地增值稅項目清算風(fēng)險自評

【案例】海南某房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算實務(wù)案例

【案例】北京某區(qū)稅務(wù)局土地增值稅清算審核意見書

1．土地增值稅清算收入中的5個涉稅風(fēng)險點

2．虛增開發(fā)成本審核中的幾個重點問題

3．土地增值稅清算時需掌握的17個要點

八、現(xiàn)場互動：學(xué)員問、老師答、疑難問題不用怕

王老師

會計師，中國注冊稅務(wù)師，稅務(wù)稽查資深官員，某省地方稅務(wù)局稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn)專家；有常年戰(zhàn)斗在一線的經(jīng)歷，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)全程的稅收問題，擅長土地增值稅清算，稅務(wù)風(fēng)險評估與稅收成本控制，制定合理的項目成本管控策略，做到企業(yè)成本控制最小化，利益最大化。在全國各大城市主講房地產(chǎn)行業(yè)稅收專題講座近百次，講授由淺入深、生動活潑、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、簡明扼要、操作實用；授課風(fēng)格生動詼諧、風(fēng)趣幽默，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)員的認同和熱烈追捧！

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