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培訓(xùn)對象：

房地產(chǎn)公司董事長、總經(jīng)理、分管副總經(jīng)理、財務(wù)總、投資總、相關(guān)模塊負責(zé)人、公司法務(wù)及律師

課程收益：

1、全新程解析新環(huán)境下的不同階段的投資測算操作方法;

2、數(shù)據(jù)解析全周期視角的投資測算操作流程與方法。

3、非典型性住宅項目投資測算的思路與操作要領(lǐng)

主要內(nèi)容：

第一部分：新環(huán)境下的投資測算

1.投資測算的定義與項目全生命周期下投資測算的應(yīng)用場景

（1）投資測算用于的主要定義——定義：通過輸入信息的不斷更新和成本條件的不斷夯實，測算項目的各類經(jīng)濟指標以指導(dǎo)項目的獲取決策、商務(wù)條件、落地優(yōu)化、成本修正等

（2）全生命周期下投資測算的應(yīng)用場景：

初判可研階段：確定是否獲取項目并執(zhí)行何種商務(wù)條件的談判

全策定案階段：制定項目的整體開發(fā)方案并對各部門設(shè)定開發(fā)目標

落地調(diào)整階段：監(jiān)控項目運營情況并適時調(diào)整項目成本優(yōu)化方向

2.投資測算表展示

（1）典型不同房企的測算表展示

（2）科目解讀

（3）應(yīng)用解讀：如何讀取投資測算表的關(guān)鍵信息，如何通過關(guān)鍵的數(shù)據(jù)信息來指導(dǎo)項目優(yōu)化方向

3、投資測算的設(shè)計與應(yīng)用原則

（1）階段性原則：前期重效率，中期重運營，后期重成本

（2）條線原則：投資測算表填寫的前期性準備工作

（3）公司的差異化視角：公司的能力構(gòu)建對于投資測算的主要影響及優(yōu)化方案

3.不同階段下的投資測算

（1）初判可研階段

（2）全策定案階段

（3）落地調(diào)整階段

4.投資測算的流程

（1）主要流程與組織構(gòu)架

（2）投資部門人員在投資過程中的主要工作

（3）投資測算管理辦法

5.投資測算的未來發(fā)展趨勢及更新重點

（4）投資方案迭代——產(chǎn)業(yè)勾地、投融一體

（5）成本方案迭代——成本方案的經(jīng)驗數(shù)據(jù)迭代與設(shè)計方案的經(jīng)驗數(shù)據(jù)迭代

（6）運營方案迭代——運營方案的優(yōu)化迭代

第二部分：用數(shù)據(jù)說話-投資測算的實戰(zhàn)解析

1.城市背景及地塊條件

（1）城市屬性及地塊區(qū)位的判定

（2）方案定位解析

2.戶配及規(guī)劃方案

（1）不同產(chǎn)品對規(guī)劃方案的影響

（2）不同方案對投資測算的影響

3.測算演練及詳解

（1）初判可研階段的完整粗算案例

（2）祥判定案階段的測算全流程解讀

4.投資測算的主要優(yōu)化方向

（1）投資政策優(yōu)惠（招商引資）

（2）設(shè)計強排方案

（3）成本把控簡述

（4）多地塊聯(lián)動的綜合考量

5.談判過程中的實用性簡算

（1）數(shù)字戰(zhàn)場的真刀真槍

（2）主要心算公式羅列

第三部分：非典型性住宅項目投資測算解析

1.非典型性住宅項目與典型性住宅項目的具體差異

（1）持有型物業(yè)與非持有型物業(yè)勾地類項目

（2）合作開發(fā)類（非百分百權(quán)益類）項目

（3）非完整開發(fā)周期類項目（在建工程收并購類）項目

2.非典型性住宅項目投資測算表的主要設(shè)計思路

（1）以典型住宅項目測算為主體進行投資測算，非典型部分出具退出方案或按成本計算

（2）持有型物業(yè)如自營需要進行持有型物業(yè)的現(xiàn)金流計算

（3）股權(quán)合作類項目需要重點考慮成本歸屬與稅籌方案

3.非典型住宅項目的投資測算優(yōu)化思路

（1）產(chǎn)業(yè)勾地類項目：產(chǎn)業(yè)物業(yè)的估值與退出

（2）合作開發(fā)類項目：股權(quán)合作的進入與退出節(jié)點，融資方案

（3）在建工程收并購類項目：成本規(guī)劃與稅籌方案

4.總結(jié)

曾老師

講師簡介：

現(xiàn)任某標桿房企投拓總

原萬科規(guī)劃與投資總監(jiān)

十余年房地產(chǎn)企業(yè)中高層管理經(jīng)歷，國家注冊規(guī)劃師，重慶大學(xué)本科畢業(yè)。曾任職于萬科地產(chǎn)、時代地產(chǎn)等房開企業(yè)，常州市規(guī)劃設(shè)計院、深圳市城市規(guī)劃設(shè)計研究院等乙方設(shè)計機構(gòu)，并曾在政府部門擔(dān)任建管所代所長，經(jīng)歷房地產(chǎn)項目前期拓展所有角色。

任職房企期間：

主要負責(zé)城市更新、新城開發(fā)、特色小鎮(zhèn)開發(fā)相關(guān)項目的對外拓展、投資分析及參與投后項目的規(guī)劃設(shè)計管理，負責(zé)組織撰寫投資報告、規(guī)劃設(shè)計報告，并完成投資分析、模式分析、成本與現(xiàn)金流測算等工作。期間完整經(jīng)歷多個項目的投拓周期，涉及產(chǎn)業(yè)勾地、收并購、綜合新城開發(fā)、ppp等多種項目類型，并成功簽約蘇州2000畝綜合開發(fā)項目、寧波600畝產(chǎn)業(yè)勾地項目等。

主要參與的項目：

《德勝河沿線土地利用規(guī)劃調(diào)整研究》——航道調(diào)整之后的沿線土地利用調(diào)整研究，主要涉及各類堆場、碼頭倉儲用地及周邊產(chǎn)業(yè)簇群的聯(lián)動關(guān)系。

《泰州市老城區(qū)控制性詳細規(guī)劃設(shè)計》——對于泰州市老城片區(qū)的規(guī)劃控制要素的研究，主要涉及歷史文化元素的保存與開發(fā)、舊城地區(qū)的更新、生態(tài)要素的修復(fù)和控制以及城市形象的策劃和城市設(shè)計元素的管控等。

《常州市清涼片區(qū)舊城更新規(guī)劃及政策研究》——以政策為出發(fā)點的片區(qū)總體更新研究，主要目標是研究在新的舊更形式下政策機制的設(shè)定建議和探索方向，屬于技術(shù)儲備研究。

《江蘇省常州市鐘樓區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略研究》——常州市區(qū)劃調(diào)整之后，下屬區(qū)域編制的戰(zhàn)略規(guī)劃，主要是目標定位和發(fā)展路徑的研究

《常州市武進區(qū)遙觀鎮(zhèn)總體規(guī)劃》——鎮(zhèn)總體規(guī)劃

《深圳市南油大廈城市更新單元改造專項規(guī)劃》——12公頃，舊城更新等

任常州某鎮(zhèn)建管所代所長時從事的主要工作：

編制鎮(zhèn)總體規(guī)劃，全面統(tǒng)籌鎮(zhèn)域土地出讓計劃，劃定規(guī)劃紅線并設(shè)定土地出讓條件，組織土地招拍掛，協(xié)調(diào)統(tǒng)籌鎮(zhèn)域土地規(guī)劃及土地指標等。

主講課題：

《土地全周期開與產(chǎn)業(yè)勾地（土地二三級聯(lián)動）與舊改（土地一二級聯(lián)動）開發(fā)詳解》

《產(chǎn)業(yè)勾地與城市更新案例詳解》

《房地產(chǎn)全生命周期視角下的項目投資測算》

《新特殊經(jīng)濟形勢下的房地產(chǎn)投資拓展體系、研判策略、投資模式與收并購?fù)顿Y執(zhí)行、風(fēng)險控制及實操案例深度解析》

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