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課程背景：

片區(qū)開發(fā)也稱片區(qū)綜合開發(fā)、城鎮(zhèn)綜合開發(fā)、產城融合模式開發(fā)等，2020年《土地成片征收標準（試行）》（自然資規(guī)〔2020〕5號）文件出臺，對片區(qū)開發(fā)做出定義，片區(qū)開發(fā)是指在國土空間規(guī)劃確定的 城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內的集中建設區(qū)，由縣級以上地方人民政府組織的對一定范圍的土地進行的 綜合性開發(fā)建設活動。片區(qū)開發(fā)是一種在符合國家及地方規(guī)劃的前提下對成片區(qū)域進行系統(tǒng)性地改造、建設、運營和維護的行為。

我國的片區(qū)開發(fā)最早可以追溯到改革開放初期的招商局蛇口工業(yè)區(qū)，隨著改革開放的不斷深入，在不同時間都出現(xiàn)不同特色的片區(qū)開發(fā)模式，不管采用哪種模式，片區(qū)開發(fā)的主要流程都包括拓展選址、戰(zhàn)略規(guī)劃、產業(yè)規(guī)劃、空間規(guī)劃、投融資規(guī)劃、項目策劃、開發(fā)計劃、可研編制、土地整理、開發(fā)建設、招商引資、園區(qū)運營、結算退出等流程。

本課程旨在幫助學員全面理解和掌握片區(qū)開發(fā)的理論知識和實踐技能，為片區(qū)開發(fā)領域的工作和區(qū)域發(fā)展奠定堅實的基礎。

課程對象：

政府機構（發(fā)改委、金融辦、園區(qū)管委會、相關政府平臺公司）、建筑施工企業(yè)、從事開發(fā)業(yè)務的國央企、房地產開發(fā)商、銀行、證券公司、保險公司、信托公司

課程方式：

實戰(zhàn)講授+案例分析+調研問卷+模式解析+課程答疑

課程收益：

1、明晰片區(qū)開發(fā)的概念、特征和發(fā)展歷程

2、掌握片區(qū)開發(fā)的模式選擇

3、掌握片區(qū)開發(fā)全流程操作方法

4、掌握片區(qū)開發(fā)投融資規(guī)劃的內容和方法

5、掌握土地整理、開發(fā)建設、招商引資、園區(qū)運營等實際操作技能，有效推動片區(qū)開發(fā)

6、熟悉片區(qū)開發(fā)國內典型案例，掌握操作要點

課程大綱

第一講：新時期片區(qū)開發(fā)的新要求

一、片區(qū)開發(fā)的脈絡梳理

明晰定義：（自然資規(guī)〔2020〕5號）文件

1. 片區(qū)開發(fā)的內涵（目的意義）

2. 中國片區(qū)開發(fā)的歷程

1）1994-2002年，政府直接投資模式

2）2002-2009年，土地分成模式

3）2009-2014年，BT、BOT模式

4）2014-2018年，PPP模式

5）2019-今，ABO及F+EPC模式

3. 片區(qū)開發(fā)常見操作模式及案例（PPP\F+EPC\ABO等）

案例解析：PPP政企合作開發(fā)模式

案例解析：ABO授權-建設-運營模式

案例解析：F+EPC融資工程總承包模式

二、片區(qū)開發(fā)的新形勢

1. 審視當前階段的經濟發(fā)展環(huán)境（困境與問題）

1）外部環(huán)境不確定性加大

2）國內需求不足

3）基層財政收支矛盾較大

4）城鄉(xiāng)基礎設施等方面存在短板

2. 中央要求

1）促進經濟增長

2）防范金融風險

3. 地方訴求

1）增加財政收入

2）減少政府負債

4. 企業(yè)追求

1）投資安全

2）收益保障

三、當前片區(qū)開發(fā)（新熱點）的實踐（案例解析）

1. 產城融合發(fā)展

2. 城市更新

3. 鄉(xiāng)村振興

4. 生態(tài)環(huán)境治理+片區(qū)綜合開發(fā)EOD

5. 軌道交通+土地綜合開發(fā)TOD

第二講：片區(qū)開發(fā)的全流程管理（頂層設計）

一、全流程管理模型

1. 片區(qū)開發(fā)價值鏈模型

發(fā)現(xiàn)價值——創(chuàng)造價值——實現(xiàn)價值——傳遞價值

2. 片區(qū)開發(fā)全流程圖示（結合具體企業(yè)案例）

二、拓展投資選址（投資是企業(yè)生存與發(fā)展的基本前提）

1. 城市選擇原則

1）國家戰(zhàn)略支持

2）都市圈與城市群

2. 項目選址具體依據(jù)

——三有+四有+五有+六有

三、發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃（找尋一個城市發(fā)展的靈魂，解決城市定位問題）

1. 發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃概述

1）定義與重要性

2）主要內容和編制方法

2. 片區(qū)定位

1）功能定位

2）發(fā)展定位

3）形象定位

3. 戰(zhàn)略發(fā)展路徑與策略

四、產業(yè)規(guī)劃（塑造一個城市的造血機能）

1. 產業(yè)規(guī)劃的內容

2. 產業(yè)體系與定位

1）產業(yè)體系內容（主導產業(yè)、支撐產業(yè)、細分產業(yè)）

2）產業(yè)定位的原則

3. 產業(yè)發(fā)展趨勢

1）傳統(tǒng)產業(yè)升級路徑

2）戰(zhàn)略新興產業(yè)發(fā)展策略

4. 產業(yè)規(guī)劃與定位成果（案例）

1）產業(yè)鏈圖譜

2）產業(yè)地圖

五、空間規(guī)劃（劃定片區(qū)發(fā)展的價值版圖）

1.空間規(guī)劃定義與體系

1)規(guī)劃的定義與重要性

2)規(guī)劃體系與內容

2.規(guī)劃的原則

1)創(chuàng)新規(guī)劃方法

2)規(guī)劃質量的評判標準

3.規(guī)劃與設計模型

六、重大項目策劃（案例）

1.項目策劃的重要性

2.項目策劃的方法

1）項目定位與市場分析

2）產品策劃與功能設計

3.營銷策略與推廣計劃

七、投融資規(guī)劃

1. 投融資全生命周期管理

1）建立項目池+資金池

2）保障 “投融建管退”完整閉環(huán)

2. 資金結構設計

1）資金結構設計的原則（價值創(chuàng)造、戰(zhàn)略導向、風險匹配、成本最小化、渠道多樣化）

2）結構化融資模式（直接融資與間接融資）

3. 投融資計劃

1）資本金籌措

2）投資預算管理

3）投資進度管理

4）資金償還計劃

4. 融資渠道選擇

1)財政支持路徑

2)銀行支持路徑

3)非銀金融機構路徑

5. 資本運作與退出機制設計

1）資產證券化（ABS）

2）基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）

3）產業(yè)投資基金

第三講：片區(qū)開發(fā)的全流程管理（策略與實施）

一、開發(fā)策略（制定片區(qū)滾動開發(fā)計劃）（案例）

1. 環(huán)境審視

2. 總體開發(fā)目標

3. 三年開發(fā)策略

1）城市發(fā)展策略

2）產業(yè)發(fā)展策略

3）資源保障策略

4. 一圖一表

1）三年滾動開發(fā)圖

2）三年流動開發(fā)項目表

5. 投資分析與經濟計量

1）投資紀律（現(xiàn)金流3年當期為正，5年累積正）

2）經濟計量（GDP、稅收、就業(yè)等）

二、土地整理與開發(fā)建設

1. 九通一平與建設時序

2. 項目實施的計劃管理

3. 項目用地開發(fā)時序（圖示）

案例：一級開發(fā)的產品研究

三、招商引資與綜合運營

第1步：認清自身情況

案例：公司的產品與服務

第2步：明確客戶需求

——政府需求+企業(yè)需求與客戶畫像

案例：競爭優(yōu)勢與競品分析

第3步：找準渠道路徑

——體系+制度+方式+渠道+方案（案例）

第4步：做好支持服務

1）運營服務管理體系

2）產業(yè)服務體系（案例）

3）金融服務（產業(yè)投資基金）（案例）

4）智慧運營服務

四、結算退出

1. 項目收益結算方式與時間安排

2. 投資者回報保障措施

3. 項目退出與資產處置

4. 項目后評價與經驗總結

第四講：片區(qū)開發(fā)的操作五大要點

要點一：風險防范

1. 項目可行性風險

——主要是合規(guī)性，包括收入支出、操作程序、政策等的合規(guī)性

2. 項目可融性風險

要點二：項目策劃

案例解析：PPP項目策劃要點

案例解析：TOD項目策劃要點

案例解析：EOD項目策劃要點

案例解析：城市更新項目策劃要點

要點三：模式選擇

1. 四級開發(fā)組合的商業(yè)模式

2. 匹配操作的合作模式（PPP\F+EPC\ABO等）

要點四：多元化融資

1. 專項債操作要點（案例講解）

1）操作流程

2）明確發(fā)行主體和期限

3）確定支持領域和資金用途

4）規(guī)定還本付息方式

5）控制風險

2. 開發(fā)性金融要點（案例講解）

1）開發(fā)性金融適用范圍

2）項目評估和篩選

3）融資結構設計

4）風險評估和管理

5）項目實施和監(jiān)督

3. 其他金融機構

要點五：片區(qū)運營

1. 能力建設

2. 產品體系

3. 品牌推廣

——公司項目討論與答疑

張老師

張威老師 產業(yè)地產戰(zhàn)略與實操運營專家

30年城市開發(fā)與產業(yè)發(fā)展實戰(zhàn)經驗

——擁有扎實的理論體系——

01-高級城市規(guī)劃師（正高級）

02-國家首批注冊城市規(guī)劃師

03-哈爾濱工業(yè)大學碩士

04-天津建筑大學、北京建筑大學碩士生導師

——擁有強大的業(yè)務能力——

曾任：和谷發(fā)展（北京）科技集團| 常務副總裁

曾任：泛華建設集團 | 總規(guī)劃師 城市發(fā)展智庫 副總經理

曾任：中國五礦集團（世界500強） | 產城事業(yè)部 總規(guī)劃師

曾任：華夏幸福基業(yè)（中國500強） | 研發(fā)中心總經理

曾任：黑龍江省伊春市城鄉(xiāng)規(guī)劃局 | 總規(guī)劃師 規(guī)劃設計院院長

——擁有被專業(yè)平臺/事業(yè)單位認可的專業(yè)能力——

→ 曾參與國家《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》編制

→ 伊春市第12屆人大代表、人大城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護專門委員會委員

→ 國家人事部注冊考試中心注冊城市規(guī)劃師考試擬題及閱卷組專家成員

→ 獲國家級建設部優(yōu)秀設計二等獎1項、省級城市規(guī)劃一等獎1項，二等獎2項，三等獎2項，在《瞭望》雜志發(fā)展《新型城鎮(zhèn)化四原則》，《城市規(guī)劃》上發(fā)表《城市規(guī)劃影響力模型》，在《中國開發(fā)區(qū)》雜志上發(fā)表《產業(yè)新城開發(fā)理論基礎》等文章

→ 北京市設計行業(yè)（城市規(guī)劃及咨詢）評標專家

擅長領域：產業(yè)園區(qū)、特色小鎮(zhèn)產城綜合體的拓展、商業(yè)模式設計、產業(yè)研究、空間規(guī)劃、產業(yè)投資、招商運營等

實戰(zhàn)經驗：

張威老師曾先后在政府機關、知名企業(yè)和央企擔任重要職務，擅長將前沿趨勢與企業(yè)的發(fā)展相結合，應用在產業(yè)地產戰(zhàn)略與實操運營當中，曾參與并主導了多個重要產業(yè)園區(qū)項目的規(guī)劃、開發(fā)和運營工作，同時也為中國五礦、中國建筑、中冶集團、中交集團、中化集團、中航工業(yè)集團等企業(yè)講授《片區(qū)開發(fā)實務》、《產城融合模式理論與實踐》、《產業(yè)新城開發(fā)》、《新業(yè)園區(qū)招商運營》等系列課程，累計60+期。

【01】-曾作為華夏幸福基業(yè)第一個園區(qū)固安開發(fā)區(qū)的開發(fā)初期技術負責人，華夏“產業(yè)新城”模式的提出者和創(chuàng)造者之一，創(chuàng)造了華夏幸福基業(yè)產業(yè)園區(qū)規(guī)劃體系；

——主要業(yè)務板塊產出：負責園區(qū)拓展、策劃規(guī)劃、產業(yè)研究等前期工作，創(chuàng)造了“四有”產業(yè)新城選址模式、啟動區(qū)“四菜一湯”開發(fā)模型等，并將其應用在產業(yè)園區(qū)的開發(fā)運營上，成功打造了河北固安工業(yè)區(qū)、大廠潮白新城、香河產業(yè)新城、懷來京北生態(tài)新城等產業(yè)項目，助力企業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入跨入100億大關。

【02】-曾致力于推廣中國五礦集團產業(yè)新城園區(qū)發(fā)展模式（產業(yè)地產標準化+流程化+規(guī)模化+產業(yè)化）的研究與實踐，提升園區(qū)土地價值。

——主要業(yè)務板塊產出：制定五礦產業(yè)地產發(fā)展戰(zhàn)略與實施計劃，負責產業(yè)地產事業(yè)部技術性工作，負責擬拓展項目的選址論證、項目策劃、產業(yè)研究與項目開發(fā)方案等，并指導已開發(fā)項目的載體建設與招商支持，同時成功拓展五礦營口產業(yè)園、五礦汕頭粵東總部新城、五礦北京觀山產業(yè)園、成都郫都產業(yè)園等新項目落地，助力企業(yè)實現(xiàn)利潤20+億元。

——企業(yè)人才培養(yǎng)：曾主導負責五礦產業(yè)地產專業(yè)人才的培養(yǎng)，結合企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀以及規(guī)劃，提供《園區(qū)開發(fā)實務》、《園區(qū)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃》、《園區(qū)招商引資》等系列課程的培訓，累計25場，為企業(yè)發(fā)展奠定了人才基礎。

【03】-曾負責北京和谷發(fā)展科技集團長期發(fā)展戰(zhàn)略制定與實施，產業(yè)園項目的投資拓展、產業(yè)發(fā)展、開發(fā)管理、招商管理、園區(qū)運營等；帶領研究產業(yè)和行業(yè)政策，進行政府合作模式創(chuàng)新。

——主要業(yè)務板塊產出：曾主導【涿州中關村和谷創(chuàng)新產業(yè)園】項目執(zhí)行與落地，規(guī)劃占地1500畝，項目已取地476畝，竣工面積20萬平米，共引入企業(yè)210家，初步形成了高端裝備、電子信息、生物技術、生產服務四大產業(yè)集群。經統(tǒng)計，截止到2022年底，已引入企業(yè)實現(xiàn)年產值20億以上，年稅收1.2億以上。園區(qū)相繼榮獲了國家級眾創(chuàng)空間、河北省科技企業(yè)孵化器、河北省小型微型創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)示范基地、河北省中小企業(yè)公共服務平臺。

部分項目/授課案例：

企業(yè)名稱項目名稱/授課課題項目成果/授課期數(shù)

華夏幸福基業(yè)【固安產業(yè)新城】助力固安縣實現(xiàn)GDP300多億，跨入百強縣

【大廠潮白新城】實現(xiàn)銷售收入100億

中國五礦【營口產業(yè)園】實現(xiàn)利潤10億

【汕頭粵東物流新城】實現(xiàn)利潤5億

張江科技城【張江平湖園】張江第一個上海之外的園區(qū)

和谷發(fā)展集團【涿州中關村和谷創(chuàng)新產業(yè)園】實現(xiàn)年產值20多億，國家級眾創(chuàng)空間

【高碑店和谷智能科技小鎮(zhèn)】創(chuàng)建國家級特色小鎮(zhèn)，省級特色小鎮(zhèn)

中國五礦《產業(yè)新城開發(fā)》

《產業(yè)園投融資模式解析及操作實務》

《新時期片區(qū)綜合開發(fā)實施路徑及操作實務》累計授課15期

中國交通建設《產城融合模式理論與實踐》

《產業(yè)園區(qū)發(fā)展模式與戰(zhàn)略》

《產業(yè)載體招商運營的關鍵四步法》累計授課12期

華夏幸福基業(yè)《產業(yè)園區(qū)運營實務》

《產業(yè)園投融資模式解析及操作實務》累計授課8期

公開課

（深圳、北京）《產業(yè)新城開發(fā)》

《產業(yè)園區(qū)運營實務》

《片區(qū)綜合開發(fā)實施路徑及操作實務》累計授課20期

主講課程：

《EOD項目操作實務》

《產業(yè)園區(qū)運營實務》

《產業(yè)園區(qū)全流程操盤實務》

《產業(yè)園區(qū)發(fā)展模式與戰(zhàn)略》

《TOD站城一體化(片區(qū))開發(fā)要點》

《產業(yè)載體招商運營的關鍵四步法》

《產業(yè)園投融資模式解析及操作實務》

《新時期片區(qū)綜合開發(fā)實施路徑及操作實務》

授課風格：

案例導向：老師善于以自己操盤過的真實產業(yè)新城、產業(yè)園區(qū)案例為基礎，通過分析和討論案例，幫助學員理解產業(yè)地產戰(zhàn)略規(guī)劃和實操運營中的關鍵問題，使理論與實踐相結合。

行業(yè)經驗分享：老師擁有豐富的產業(yè)地產從業(yè)經驗，善于分享行業(yè)內的最新動態(tài)、成功案例和失敗教訓，使學員能夠更直觀地了解產業(yè)地產領域的運營實踐。

實戰(zhàn)演練：在課堂上，老師會組織學員進行實戰(zhàn)演練，模擬真實的產業(yè)地產項目，讓學員在實踐中學習、感悟和提升解決問題的能力。

定制課程設計：老師針對不同學員的職業(yè)背景和學習需求，能夠靈活調整課程內容和教學方法，為學員提供個性化的學習支持，幫助他們更好地應用所學知識。

部分服務過的客戶：

房地產行業(yè)：萬科、金茂、碧桂園、遠洋地產、華夏幸福基業(yè)、隆基泰和、恒泰地產、鼎盛地產、大地地產農業(yè)綜合開發(fā)等

建筑行業(yè)：中國建筑、中國五礦（產城事業(yè)部顧問）、中冶集團、北京建工集團、中交建集團、中化集團、中航工業(yè)、綠色園林建筑等

政府：北京市（通州區(qū)、豐臺區(qū)、大興區(qū)、順義區(qū)）政府、天津市（北辰區(qū)、靜海區(qū)）政府、河北省（唐山市、保定市）政府、浙江省（寧波市、嘉興市、紹興市、衢州市、金華市、臺州市）政府、廣東省（東莞市、汕頭市、河源市）政府、山東省（濟南市、煙臺市）政府等

其他：哈爾濱鐵路局、中國華電集團、新奧能源控股、重慶長安民生物流、山東岳泰實業(yè)、通用電氣、德力西電氣、李施德林中國、沈陽鐵路局、常德市工業(yè)和信息化局、國瑞置業(yè)、中國石油、山東高速投資控股等

部分授課評價：

《EOD項目操作實務》這門課程通過實戰(zhàn)講授和模式解析，讓我能夠全面了解EOD項目提出的背景、意義和實施要求，掌握EOD項目策劃內容、方法以及全流程操作，確保能夠實現(xiàn)項目的目標，實用性非常強。

——中交城鄉(xiāng)集團（二級公司）李總

老師所講的《TOD站城一體化(片區(qū)）開發(fā)要點》這門課程內容豐富、系統(tǒng)全面，涵蓋了TOD發(fā)展現(xiàn)狀與挑戰(zhàn)、TOD站城一體化開發(fā)流程要點以及TOD站城一體化操作重點等多個方面。通過深入剖析TOD理念、國內外典型案例和企業(yè)實踐，可以全面了解TOD的核心理念、發(fā)展歷程以及具體操作模式，讓我們更好的掌握片區(qū)開發(fā)全流程操作方法和投融資規(guī)劃的內容和方法。

——中交投資公司 馬總

張老師關于片區(qū)開發(fā)與產業(yè)園轉型升級的要點把握的非常精準，課程中也引用到很多經典的案例，幫我們更好的理解與應用，非常喜歡老師的授課風格，課堂互動非常積極，授課流程和體系完善。

——中國五礦集團（汕頭） 雷總

張老師所講授的《產業(yè)載體招商運營的關鍵四步法》這門課涵蓋了產業(yè)載體招商運營的各個環(huán)節(jié)和實用技能。課程設計合理，通過實戰(zhàn)講授、案例分析、調研問卷等多種方式，幫助學員深入了解產業(yè)載體的特點、客戶需求以及招商運營的關鍵要素。

——中建八局（華南投資公司）翟總

張老師的這次授課特別值得稱贊的是課程對于政府需求和企業(yè)需求的剖析，使學員能夠更好地把握行業(yè)動態(tài)和客戶心理，找準方向路徑進行產業(yè)招商。此外，課程還提到了客戶畫像的七大維度，幫助學員更全面地了解客戶群體，從而實現(xiàn)精準招商。

——中交產業(yè)園公司 戴總

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