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一、地產(chǎn)投資流程總述

對(duì)房地產(chǎn)投資的主要意義、主要目標(biāo)與主要模式做整體的概念，并討論房地產(chǎn)投資部門的主要職責(zé)和工作范圍

1、房地產(chǎn)投資的主要意義與導(dǎo)向

① 主要意義：合理利用公司現(xiàn)金流創(chuàng)造規(guī)模和利潤(rùn)

② 投資導(dǎo)向：規(guī)模導(dǎo)向/利潤(rùn)導(dǎo)向/資源導(dǎo)向/現(xiàn)金流導(dǎo)向

2、2、地產(chǎn)投資的主要模式：公開市場(chǎng)招拍掛/產(chǎn)業(yè)勾地/舊城更新/收并購(gòu)

3、3、地產(chǎn)投資管理的主要階段與主要目標(biāo)：

③ 投前管理：對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性判斷，并結(jié)合公司整體現(xiàn)金流明確投資額度、投資收益與投資打法

④ 投中管理（以公開市場(chǎng)招拍掛為例）：合約簽署與投資合作

⑤ 投后管理：投資復(fù)盤與投資協(xié)議追蹤管理

二、投前管理的主要流程與內(nèi)容

投資測(cè)算工作的流程與實(shí)際案例演練——如何完成一個(gè)項(xiàng)目的投資測(cè)算工作，什么流程，涉及哪些部門，如何組織（通過(guò)一個(gè)住宅開發(fā)案例，在假定的條件下帶各個(gè)部門完成投資測(cè)算工作的整理流程）

4、投資測(cè)算的主要定義與成果展示

⑥ 定義：通過(guò)輸入信息的不斷更新和成本條件的不斷夯實(shí)，測(cè)算項(xiàng)目的各類經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以指導(dǎo)項(xiàng)目的獲取決策、商務(wù)條件、落地優(yōu)化、成本修正等

⑦ 投資測(cè)算的成果內(nèi)容構(gòu)成：投資測(cè)算表+強(qiáng)排方案+成本估算方案

⑧ 投資測(cè)算表拆解：內(nèi)容項(xiàng)、關(guān)聯(lián)項(xiàng)、總體構(gòu)成與原則

⑨ 投資測(cè)算中的專有術(shù)語(yǔ)名詞釋義

5、投資測(cè)算工具的設(shè)計(jì)與應(yīng)用原則

⑩ 階段性原則：前期重效率，中期重運(yùn)營(yíng)，后期重成本

? 條線原則：投資測(cè)算表填寫的前期性準(zhǔn)備工作

? 公司的差異化視角：公司的能力構(gòu)建對(duì)于投資測(cè)算的主要影響及優(yōu)化方案

6、投資測(cè)算工作的組織全景圖

? 組織構(gòu)架

? 設(shè)計(jì)部門與主要職責(zé)

? 主要工作流程

7、投資測(cè)算工作實(shí)戰(zhàn)

? 項(xiàng)目信息的收集：區(qū)位信息/土地信息/價(jià)格信息/政策要素

? 項(xiàng)目?jī)r(jià)值的判斷：城市價(jià)值/市場(chǎng)指標(biāo)/去化預(yù)測(cè)/競(jìng)品分析

? 項(xiàng)目工作的組織：

投資部：土地信息的收集與預(yù)測(cè)

設(shè)計(jì)部：強(qiáng)排方案與設(shè)計(jì)要點(diǎn)

客研部（營(yíng)銷部）：產(chǎn)品定位與產(chǎn)品定價(jià)

銷售部：銷售方案與流速預(yù)測(cè)

成本部：成本預(yù)測(cè)表

運(yùn)營(yíng)部：全周期項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)排布

財(cái)務(wù)部：資金安排與稅務(wù)籌劃

8、投資測(cè)算工作組織的要點(diǎn)和投資人員的主要職責(zé)

? 資料信息收集

? 組織與扎口

21 合作方案

三、投中管理的主要流程與內(nèi)容

以土地確權(quán)和公司設(shè)立為核心，探討在項(xiàng)目獲取土地后，不同語(yǔ)境下的合作方式與協(xié)議重點(diǎn)及要點(diǎn)

9、土地的確權(quán)與公司的設(shè)立

22 簽訂土地成交確認(rèn)書

23 成立項(xiàng)目公司

24 設(shè)計(jì)融資方案與合作方案

25 簽訂土地合同與繳納土地出讓金

26 組織交地驗(yàn)收

10、不同語(yǔ)境下的合作管理的主要流程與內(nèi)容

27 招拍掛土儲(chǔ)語(yǔ)境下的合作方式

保證金融資：融資主體，融資金額與方式，抵押物，利率，周轉(zhuǎn)效率，面向?qū)ο?/p>

聯(lián)合操盤：合作主體，工作界面，條線選擇，利弊分析

招拍掛語(yǔ)境之下的合作企業(yè)的選取與基本工作流程：金融機(jī)構(gòu)、供應(yīng)鏈融資、房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)合關(guān)系，國(guó)企的合作

28 勾地語(yǔ)境下的合作方式

產(chǎn)業(yè)資源方面的合作要點(diǎn)：勾地鐵三角的開發(fā)角色，房地產(chǎn)企業(yè)的主要作用，房地產(chǎn)企業(yè)與產(chǎn)業(yè)資源的合作空間

勾地語(yǔ)境下的資金合作要點(diǎn)：土拍保證金、土地出入金、工程投入、銷售回款，產(chǎn)業(yè)補(bǔ)助，招商獎(jiǎng)勵(lì)，產(chǎn)業(yè)物業(yè)的移交與轉(zhuǎn)移

勾地語(yǔ)境下的合作企業(yè)選取與一般流程

29 收并購(gòu)語(yǔ)境下的合作方式

股權(quán)合作與工程收購(gòu)的優(yōu)劣分析

股權(quán)合作下盡調(diào)工作的主要要點(diǎn)：股權(quán)關(guān)系、債權(quán)關(guān)系、償還優(yōu)先級(jí)、有票成本/無(wú)票成本對(duì)項(xiàng)目估值的考慮、交易方式對(duì)項(xiàng)目獲取的風(fēng)險(xiǎn)與影響

工程收購(gòu)下盡調(diào)工作的主要要點(diǎn)：地方土增稅政策的計(jì)算規(guī)則、在建工程收購(gòu)啟動(dòng)的主要政策支撐、稅務(wù)籌劃、資金計(jì)算實(shí)務(wù)

一般股權(quán)交易的設(shè)計(jì)要點(diǎn)：資金支付節(jié)奏、資金支付的條件、股權(quán)交易中的股權(quán)變更的路徑和確認(rèn)辦法，公司交易章程

四、投后管理的主要流程與內(nèi)容

針對(duì)投資完成之后，追蹤項(xiàng)目協(xié)議的履行情況，并結(jié)合投資狀況和市場(chǎng)情況，進(jìn)行投資復(fù)盤

11、協(xié)議履行跟蹤及要點(diǎn)回顧

12、投資復(fù)盤

曾老師

講師簡(jiǎn)介：

現(xiàn)任某標(biāo)桿房企投拓總

原萬(wàn)科規(guī)劃與投資總監(jiān)

十余年房地產(chǎn)企業(yè)中高層管理經(jīng)歷，國(guó)家注冊(cè)規(guī)劃師，重慶大學(xué)本科畢業(yè)。曾任職于萬(wàn)科地產(chǎn)、時(shí)代地產(chǎn)等房開企業(yè)，常州市規(guī)劃設(shè)計(jì)院、深圳市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院等乙方設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，并曾在政府部門擔(dān)任建管所代所長(zhǎng)，經(jīng)歷房地產(chǎn)項(xiàng)目前期拓展所有角色。

任職房企期間：

主要負(fù)責(zé)城市更新、新城開發(fā)、特色小鎮(zhèn)開發(fā)相關(guān)項(xiàng)目的對(duì)外拓展、投資分析及參與投后項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理，負(fù)責(zé)組織撰寫投資報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)告，并完成投資分析、模式分析、成本與現(xiàn)金流測(cè)算等工作。期間完整經(jīng)歷多個(gè)項(xiàng)目的投拓周期，涉及產(chǎn)業(yè)勾地、收并購(gòu)、綜合新城開發(fā)、ppp等多種項(xiàng)目類型，并成功簽約蘇州2000畝綜合開發(fā)項(xiàng)目、寧波600畝產(chǎn)業(yè)勾地項(xiàng)目等。

主要參與的項(xiàng)目：

《德勝河沿線土地利用規(guī)劃調(diào)整研究》——航道調(diào)整之后的沿線土地利用調(diào)整研究，主要涉及各類堆場(chǎng)、碼頭倉(cāng)儲(chǔ)用地及周邊產(chǎn)業(yè)簇群的聯(lián)動(dòng)關(guān)系。

《泰州市老城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)》——對(duì)于泰州市老城片區(qū)的規(guī)劃控制要素的研究，主要涉及歷史文化元素的保存與開發(fā)、舊城地區(qū)的更新、生態(tài)要素的修復(fù)和控制以及城市形象的策劃和城市設(shè)計(jì)元素的管控等。

《常州市清涼片區(qū)舊城更新規(guī)劃及政策研究》——以政策為出發(fā)點(diǎn)的片區(qū)總體更新研究，主要目標(biāo)是研究在新的舊更形式下政策機(jī)制的設(shè)定建議和探索方向，屬于技術(shù)儲(chǔ)備研究。

《江蘇省常州市鐘樓區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略研究》——常州市區(qū)劃調(diào)整之后，下屬區(qū)域編制的戰(zhàn)略規(guī)劃，主要是目標(biāo)定位和發(fā)展路徑的研究

《常州市武進(jìn)區(qū)遙觀鎮(zhèn)總體規(guī)劃》——鎮(zhèn)總體規(guī)劃

《深圳市南油大廈城市更新單元改造專項(xiàng)規(guī)劃》——12公頃，舊城更新等

任常州某鎮(zhèn)建管所代所長(zhǎng)時(shí)從事的主要工作：

編制鎮(zhèn)總體規(guī)劃，全面統(tǒng)籌鎮(zhèn)域土地出讓計(jì)劃，劃定規(guī)劃紅線并設(shè)定土地出讓條件，組織土地招拍掛，協(xié)調(diào)統(tǒng)籌鎮(zhèn)域土地規(guī)劃及土地指標(biāo)等。

主講課題：

《土地全周期開與產(chǎn)業(yè)勾地（土地二三級(jí)聯(lián)動(dòng)）與舊改（土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)）開發(fā)詳解》

《產(chǎn)業(yè)勾地與城市更新案例詳解》

《房地產(chǎn)全生命周期視角下的項(xiàng)目投資測(cè)算》

《新特殊經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下的房地產(chǎn)投資拓展體系、研判策略、投資模式與收并購(gòu)?fù)顿Y執(zhí)行、風(fēng)險(xiǎn)控制及實(shí)操案例深度解析》

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