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【課程對象】

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員、稅務(wù)師事務(wù)所業(yè)務(wù)經(jīng)理等

【課程大綱】

一、宏觀經(jīng)濟(jì)背景下的精準(zhǔn)解讀：土地增值稅的今生來世

（一）當(dāng)前稅制改革中的土地增值稅

1.后營改增時代，地方財(cái)政收支不平衡加劇背景下對“土增”的態(tài)度

2.以金稅三期為基點(diǎn)對“土增”征收管理的聯(lián)動

3.國地稅機(jī)構(gòu)合并后“土增”的具體安排

4.增值稅擴(kuò)圍后，企業(yè)陣腳忙亂下對“土增”的冷落

5.社保轉(zhuǎn)嫁+個稅改革中，被遺忘的“土增”

6.減稅降費(fèi)在行動，“土增”在旁觀望

（二）長期視角的土地增值稅命運(yùn)

1. 現(xiàn)行稅制結(jié)構(gòu)：十八大稅種的安排

2. 我國稅制改革藍(lán)圖

3. 土地增值稅存在的合理性

二、以“全景拍攝”視角構(gòu)建土地增值稅系統(tǒng)

（一）土增的三大子系統(tǒng)：新房（85%清算、尾盤銷售）舊房、土地

（二）土增的整體性認(rèn)知

新房（清算85%）尾盤銷售舊房土地

扣

除

項(xiàng)

目A 土地成本按照清算時單位成本扣除A土地成本A土地成本

B開發(fā)成本評估價格或按發(fā)票計(jì)算

C開發(fā)費(fèi)用

D稅金D稅金D稅金D稅金

E加計(jì)扣除E加計(jì)扣除

（三）土增的核定征收：時代烙印的稅收風(fēng)險

三、直面土增核心問題

（一）新房：清算單位的界定

1. 清算單位界定對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響重大

2. 多業(yè)態(tài)下，清算單位的確定與選擇

3. 清算單位確定后，成本分?jǐn)偡椒ǖ倪m用與選擇

4. 車位問題的全面剖析

5. 稅收優(yōu)惠的適用

6. 稅收籌劃：提前安排

（二）營改增對土地增值稅的影響

1. “含稅收入”與“不含稅收入”引發(fā)的系列問題

2. 合法有效憑證與增值稅發(fā)票的關(guān)系

3. 土地成本的變遷

4. 全稅種透析后的聯(lián)動變化

5. 金三+大數(shù)據(jù)+信用體系：信息透明化

（三）“舊房“中的密碼

1. 新房與舊房的界定界限

2. 實(shí)踐中“評估價格“的運(yùn)用

3. 籌劃寶典“核定“的前路

4. 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中新舊的適用

（四）股權(quán)轉(zhuǎn)讓中土增稅的紛紛擾擾

1. 國家稅務(wù)總局文件所引發(fā)的“血案“

2. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)踐中的案例與處理

（五）精裝修中的稅收安排

1. “毛坯+精裝“方式的業(yè)務(wù)分析

2. 因地制宜的深入探討

（六）“土地”轉(zhuǎn)讓過程中的土增稅

1. 未經(jīng)開發(fā)直接轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

2. 將生地變熟地后再轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

3. 轉(zhuǎn)讓在建工程涉及土增稅

四、深入剖析土增細(xì)節(jié)問題

（一）土增稅清算中收入的準(zhǔn)確確定

1. 收入確認(rèn)的要件與時點(diǎn)選擇

2. 營改增后，增值稅銷售額與土增稅收入的差異

3. 發(fā)票開具與收入確認(rèn)的關(guān)系辨析

4. 精裝修銷售業(yè)務(wù)中，收入的處理

5. 商業(yè)地產(chǎn)中將自建項(xiàng)目用于自用或直接出租的收入確定

6. 視同銷售業(yè)務(wù)的判定及收入的確認(rèn)

7. 代收費(fèi)用收入的處理

8. 未辦理土地使用證轉(zhuǎn)讓收入

9. 售后返租業(yè)務(wù)收入確定

10. 車位收入的具體情況確認(rèn)

（二）取得土地使用權(quán)所支付的金額

1. 內(nèi)容的界定：是與否

2. 稅費(fèi)的處理

3. 與增值稅問題相結(jié)合下的反思

4. 多種方式取得的土地，如何計(jì)算可扣除的土地成本金額

（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本

1. 稅會差異的著重點(diǎn)：公共配套設(shè)施、開發(fā)間接費(fèi)、售樓處與樣板間、資本化利息支出

2. 公共配套設(shè)施的政策全覽與應(yīng)用

3. 開發(fā)間接費(fèi)的劃分依據(jù)

4. 售樓處與樣板間的業(yè)務(wù)處理

5. “合同、發(fā)票、資金”三流一致在扣除項(xiàng)目中的關(guān)注

6. 預(yù)提費(fèi)用的扣除規(guī)定

7. 大數(shù)據(jù)時代基于該項(xiàng)目扣除所進(jìn)行的稅收籌劃安排的失效

（四）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用

1. 基本規(guī)定

2. 何為“能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?rdquo;

3. 金融機(jī)構(gòu)證明

4. 企業(yè)所得稅和土增稅對資本化利息支出處理的差異

5. 其他規(guī)定

（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

1. 城市維護(hù)建設(shè)稅

2. 印花稅

3. 教育費(fèi)附加及地方教育費(fèi)附加

（六）加計(jì)20%扣除

1. 適用范圍

2. 加計(jì)扣除基數(shù)的規(guī)定

（七）評估價格

1.轉(zhuǎn)讓舊房的評估價格

2.使用評估價格確定銷售收入的情形

3.實(shí)踐中評估價格的標(biāo)準(zhǔn)

（八）尾房銷售中的土增稅

1. 尾房銷售收入的確定

2. 扣除項(xiàng)目金額的確定

3. 尾房銷售的稅收征收管理規(guī)定

4. 可否二次清算

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中特定業(yè)務(wù)處理

（一）融資與資金活動中的涉稅問題

1. 集團(tuán)內(nèi)部資金往來的稅務(wù)處理

2. 統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理

3. 信托業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理

（二）境外設(shè)計(jì)費(fèi)用的涉稅問題

1. 境外設(shè)計(jì)費(fèi)涉及的全部稅種及基本規(guī)定

2. 辦理支付設(shè)計(jì)費(fèi)過程中的基本流程

（三）商業(yè)地產(chǎn)中自持物業(yè)階段的稅務(wù)問題

1. 增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的處理

2. 資產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

3. 自持階段的城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅問題

4. 再銷售時的各稅分析

六、內(nèi)部稅收風(fēng)險管理體系構(gòu)建

（一）稅務(wù)風(fēng)險管理目標(biāo)：高、中、低

（二）稅務(wù)風(fēng)險管理具體策略

1.公司管理層與決策層的稅收風(fēng)險管理

2.公司稅收風(fēng)險管理內(nèi)部控制制度

（1）發(fā)票管理制度

（2）合同管理制度

（3）具體稅種管理制度

（4）稅款繳納與審批制度

（5）重大涉稅事項(xiàng)管理制度

多方位多層次稅收風(fēng)險內(nèi)控體系的構(gòu)建，是企業(yè)稅收風(fēng)險管理體系的核心。

3.公司稅收專業(yè)團(tuán)隊(duì)的建立

4.稅收政策歸集與應(yīng)用

5.內(nèi)部納稅風(fēng)險識別體系

6.納稅評估體系

（三）稅務(wù)風(fēng)險監(jiān)督管理

王老師

•講師背景：

–注冊稅務(wù)師、注冊會計(jì)師

–中國人民大學(xué)稅收碩士

–中國注冊高級納稅籌劃師

–中國注冊稅務(wù)師協(xié)會 新星講師

–中國注冊稅務(wù)師協(xié)會 執(zhí)業(yè)規(guī)則撰寫人

–遼寧總會計(jì)師協(xié)會 專業(yè)會員

–東北財(cái)經(jīng)大學(xué)稅收博士

–樂稅網(wǎng)涉稅實(shí)務(wù)講師

–遼寧省地稅系統(tǒng) 稅收講師

–內(nèi)蒙古稅務(wù)系統(tǒng) 稅收講師

–東北財(cái)經(jīng)大學(xué)EDP中心 特邀講師

•職業(yè)經(jīng)歷：

–中建地產(chǎn) 稅務(wù)主管

–旭輝地產(chǎn)北京公司 稅務(wù)經(jīng)理

–北京中下企業(yè)平臺 評審專家

–中國大企業(yè)稅收研究所 研究員

–郴州市銀業(yè)集團(tuán) 稅收顧問

主講課程：

?《個人所得稅與社保轉(zhuǎn)嫁》

?《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全流程稅收剖析》

?《企業(yè)所得稅匯算清繳—“面面觀”》

?《企業(yè)所得稅稅收優(yōu)惠—新挑戰(zhàn)與新?lián)?dāng)》

?《再議土地增值稅》

?《中小企業(yè)稅收安排與籌劃》

?《基于納稅申報表視角的企業(yè)所得稅匯算講解》

?《我國稅制改革前沿動態(tài)》

?《后營改增后時代—全新增值稅制度深度解讀》

?《新時代經(jīng)濟(jì)背景下的企業(yè)所得稅制度解讀》

?《企業(yè)所得稅匯算清繳最新剖析與應(yīng)用》

?《新企業(yè)所得稅納稅申報表填列講解》

?《個人所得稅改革與社保征收制度改革—人力資本的變動與分析》

?《最新個人所得稅制度改革的全面深度剖析》

?《后營改增時代—房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收政策分析與稅收風(fēng)險防范》

?《后營改增時代—建筑施工企業(yè)稅收政策分析與稅收風(fēng)險防范》

?《PPP行業(yè)財(cái)稅處理全方位解析》

?《中小企業(yè)稅收政策解析與應(yīng)用》

?《國地稅合并后稅收征管變革與企業(yè)涉稅風(fēng)險變化》

?《CRS與個稅改革后：高凈值人群稅收風(fēng)險防控》

?《深度解析“發(fā)票”的涉稅風(fēng)險與防控》

?《地方稅體系構(gòu)建的思路與實(shí)踐》

?《我國稅收營商環(huán)境優(yōu)化的深入探討》

?《新時代我國納稅服務(wù)創(chuàng)新的探索與實(shí)踐》

?《高新技術(shù)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)分析》

?《土地增值稅清算業(yè)務(wù)培訓(xùn)》

?《自由貿(mào)易區(qū)（港）稅收政策與規(guī)劃》

?《注冊會計(jì)師—稅法、經(jīng)濟(jì)法 科目》

?《稅務(wù)師— 稅法一、稅法二、涉稅服務(wù)實(shí)務(wù) 科目》

?《其他考試類稅法相關(guān)科目的培訓(xùn)課程》

授課形式：

–理論功底：理論功底深厚，以宏觀經(jīng)濟(jì)背景出發(fā)，透析稅收政策的來龍去脈，知其然知其所以然

–實(shí)務(wù)能力：豐富的實(shí)務(wù)操作經(jīng)驗(yàn)，以財(cái)務(wù)核算為基點(diǎn)的稅收實(shí)務(wù)探討

–授課經(jīng)驗(yàn)：多場次面授課程，課堂氛圍輕松、靈活，稅收思維敏捷，知識積累深厚，深受學(xué)員敬戴

–針對性強(qiáng)：個性化客戶的針對性問題，有的放矢，一一破解，可操作性為準(zhǔn)則。

培訓(xùn)過的部分客戶

內(nèi)蒙古自治區(qū)旅游協(xié)會、大連市高新區(qū)稅務(wù)局、遼寧省地方稅務(wù)系統(tǒng)、用友集團(tuán)呼倫貝爾分公司、樂稅網(wǎng)、明基教育、東北財(cái)經(jīng)大學(xué)網(wǎng)絡(luò)學(xué)院、沈陽市稅務(wù)干部培訓(xùn)學(xué)校、友邦保險北京公司、啟宣教育等

學(xué)員評價：

–才華與顏值并存，本碩博稅收專業(yè)功底深厚，對稅收政策有深層次的把握，課程受益頗多。

–形象干練，語言精練，知識厚重。縈繞于稅收知識的海洋，享受專業(yè)課堂的熏陶。

–以案說案，精準(zhǔn)剖析。通過實(shí)務(wù)案例的講解，帶動稅收思維的思考，舉一反三效果倍增

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