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課程背景:

房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)，涉及的稅種最多，涉稅業(yè)務(wù)最復(fù)雜，特別是預(yù)售與完工階段，完工交付后確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)開具發(fā)票，并結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本，清算土地增值稅。另一方面，會(huì)計(jì)制度與稅法存在諸多差異，在會(huì)計(jì)處理方面，按會(huì)計(jì)制度進(jìn)行核算；在納稅方面，必須按稅法規(guī)定進(jìn)行調(diào)整，稍有疏漏就會(huì)產(chǎn)生涉稅風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致稅務(wù)處罰。

建筑企業(yè)在營(yíng)改增后，掛靠經(jīng)營(yíng)、總分包、農(nóng)民工工資代發(fā)、社保移交等一系列問題，加上增值稅納稅義務(wù)與會(huì)計(jì)收入、所得稅收入確認(rèn)的差異，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)增大。

課程收益:

?全面解決增值稅嚴(yán)征管下房地產(chǎn)企業(yè)不同開發(fā)階段所得稅在稅會(huì)差異方面收入金額確認(rèn)、時(shí)間性差異處理，成本費(fèi)用扣除技巧、涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和稅收籌劃關(guān)鍵點(diǎn)；

?深度剖析房地產(chǎn)企業(yè)重大疑難問題的所得稅處理；

?房地產(chǎn)企業(yè)所得稅重點(diǎn)業(yè)務(wù)申報(bào)表填報(bào)技巧，復(fù)雜業(yè)務(wù)申報(bào)表正確填報(bào)方法；房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)處理與所得稅差異的報(bào)表調(diào)整思路；

?通過結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)的稅收籌劃新思路，有效破解企業(yè)的融資瓶頸和所得稅高稅負(fù)的財(cái)務(wù)困境。

課程對(duì)象：

企業(yè)中高層管理者、財(cái)務(wù)總監(jiān)、審計(jì)總監(jiān)、財(cái)務(wù)（審計(jì)）經(jīng)理及財(cái)務(wù)、審計(jì)人員等

課程方式：

講師講授、案例分析、討論提問、互動(dòng)點(diǎn)評(píng)、課程總結(jié)

課程提綱

開篇語：當(dāng)前征管形勢(shì)與企業(yè)面臨的稅收風(fēng)險(xiǎn)

1、大數(shù)據(jù)時(shí)代稅務(wù)局是如何查賬的

2、社保及非稅收入移交稅務(wù)部門征收

3、金稅三期發(fā)票系統(tǒng)升級(jí)與票表稅比對(duì)

3、國地稅合并全面清理征管盲區(qū)

4、稅收黑名單與多部門聯(lián)合懲戒

5、重大違法案件信息公布

6、嚴(yán)厲打擊虛開虛抵涉稅違法行為

第一講 企業(yè)年終關(guān)帳前的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)防控

一、年終關(guān)帳前需提前處理好哪些財(cái)務(wù)問題？應(yīng)從哪些方面防控渉稅風(fēng)險(xiǎn)？

二、房地產(chǎn)企業(yè)如何做好年末收入和成本、費(fèi)用規(guī)劃？如何管控好價(jià)格偏低？如何管控好實(shí)際毛利率和計(jì)稅毛利率？

第二講 稅收征管與預(yù)交稅款

1、預(yù)交稅款少申報(bào)如何定性

2、季度預(yù)交申報(bào)可否彌補(bǔ)虧損

3、稽查查增所得可否彌補(bǔ)虧損

4、關(guān)聯(lián)交易與反避稅調(diào)整

5、稅負(fù)過低預(yù)警要求補(bǔ)稅合法嗎

6、開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)自用需視同銷售嗎

7、市政配套費(fèi)應(yīng)當(dāng)交契稅嗎

8、紅線外支出可以稅前扣除嗎

9、自查報(bào)告應(yīng)該如何編寫

第三講 年度申報(bào)重點(diǎn)賬戶與報(bào)表注意事項(xiàng)

1、利潤(rùn)表利潤(rùn)總額與申報(bào)表項(xiàng)目

2、毛利率指標(biāo)

3、主營(yíng)收入與財(cái)務(wù)費(fèi)用相關(guān)聯(lián)

4、主營(yíng)成本與開發(fā)產(chǎn)品關(guān)聯(lián)

5、貨幣資金貸方余額與現(xiàn)金大額收支

6、其它應(yīng)收款（股東借款，關(guān)聯(lián)無息借貸）

7、固定資產(chǎn)折舊與無形資產(chǎn)攤銷

8、開發(fā)成本計(jì)提與分?jǐn)偡椒?/p>

9、預(yù)收賬款與稅款預(yù)交

10、完工條件與收入結(jié)轉(zhuǎn)

11、實(shí)收資本與資本公積

12、未分配利潤(rùn)與本年利潤(rùn)

13、應(yīng)付賬款與其它應(yīng)付款

14、增值稅報(bào)表銷售額與所得稅收入差異

15、增值稅明細(xì)賬與報(bào)表比對(duì)

16、工資總額、個(gè)稅申報(bào)與社保基數(shù)

第四講 合法憑證自查

1、合法憑證種類與審核要點(diǎn)

2、不合規(guī)憑證的換開與補(bǔ)開

3、無法取得合法憑證的處理方法

4、發(fā)票與交易、合同比對(duì)

5、票據(jù)付款方向與支付方式

6、當(dāng)年票據(jù)入賬時(shí)效

7、未完工年度的成本發(fā)票不合規(guī)是否應(yīng)調(diào)增

8、跨期費(fèi)用的追補(bǔ)扣除

9、進(jìn)項(xiàng)稅抵扣與轉(zhuǎn)出

10、發(fā)票的開具時(shí)間與適用稅率

11、增值稅發(fā)票付款方向不一致一定是虛開發(fā)票嗎？

⑴ 掛靠業(yè)務(wù)

⑵ 建筑企業(yè)內(nèi)部共享資質(zhì)

⑶ 委托第三方收款

⑷ 總分公司代付款

12、如何界定虛開發(fā)票與風(fēng)險(xiǎn)防范

第五講 職工薪酬與個(gè)人所得稅

1、工資與福利

2、工資與勞務(wù)

3、社會(huì)保險(xiǎn)

4、津貼補(bǔ)貼與獎(jiǎng)勵(lì)

5、個(gè)人所得稅法修正案

6、解除合同補(bǔ)償

7、私車公用的涉稅問題

第六講 預(yù)售與完工年度毛利調(diào)整

1、未完工收入預(yù)計(jì)毛利調(diào)整

2、完工收入預(yù)計(jì)毛利調(diào)整

3、完工后續(xù)支出的調(diào)整

4、完工條件及重要性

5、完工年度成本分配與結(jié)轉(zhuǎn)

6、成本真實(shí)發(fā)生的證據(jù)與虛增成本的查處

7、銷售開發(fā)產(chǎn)品與發(fā)票開具

8、不同類別產(chǎn)品成本分?jǐn)偡椒?/p>

⑴ 占地面積法

⑵ 建筑面積法

⑶ 層高系數(shù)法

⑷ 直接成本與共同成本、間接成本

第七講 稅前扣除項(xiàng)目

1、傭金與代理費(fèi)

2、廣告宣傳費(fèi)

3、業(yè)務(wù)招待費(fèi)

4、利息支出與統(tǒng)借統(tǒng)還

5、資產(chǎn)損失

6、罰款與違約金

7、贊助支出與公益捐贈(zèng)

8、教育經(jīng)費(fèi)

第八講 收入確認(rèn)

1、股息紅利與轉(zhuǎn)讓所得

2、包銷、買斷、超基價(jià)分成收入

3、分期收款銷售

4、政府補(bǔ)償與獎(jiǎng)勵(lì)

5、完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)自用

6、所得稅收入與增值稅收入差異

7、租賃收入、利息收入

8、違約金與價(jià)外費(fèi)用

9、售價(jià)過低與正當(dāng)理由

第九講 特殊業(yè)務(wù)涉稅處理

1、混合銷售與兼營(yíng)

2、甲供與大包

3、拆遷還建

4、合作開發(fā)業(yè)務(wù)

5、車位的稅務(wù)處理

6、公共配套設(shè)施

7、股權(quán)重組與合并分立

8、異地項(xiàng)目開發(fā)主體變更

9、股權(quán)收購中的涉稅與法律風(fēng)險(xiǎn)

10、售后回租

11、掛靠經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防控

12、總分包與差額征稅

第十講 年終關(guān)帳、匯算清繳之前必須弄清的其他問題

1、房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開具增值稅發(fā)票是否一定要確認(rèn)企業(yè)所得稅收入

2、房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品符合完工條件，但是收入不能可靠計(jì)量，會(huì)計(jì)上和稅收上是否應(yīng)確認(rèn)收入，如果應(yīng)確認(rèn)收入，收入應(yīng)該如何計(jì)算？（國稅發(fā)[2009]31號(hào)與國稅函[2008]875號(hào)文件的適用）

3、當(dāng)會(huì)計(jì)收入與稅收收入存在差異時(shí)，計(jì)稅成本應(yīng)如何確認(rèn)？

4、產(chǎn)品完工后未能及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)的開發(fā)成本，如建安費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)應(yīng)該如何計(jì)提

5、在無法取得稅前扣除憑證情況下，企業(yè)可憑哪些資料證實(shí)支出真實(shí)性，以獲得其支出稅前扣除，對(duì)本年度取得以前年度合法憑證或者能夠證實(shí)業(yè)務(wù)真實(shí)性的資料，稅收上應(yīng)如何處理？

6、什么情況下非本單位抬頭的發(fā)票可以在本單位稅前扣除“款項(xiàng)沒有實(shí)際支付”能否證明業(yè)務(wù)的真實(shí)性，其支出能否稅前扣除，稅法是否有明確規(guī)定哪些支出必須實(shí)際支付才能稅前扣除；預(yù)計(jì)負(fù)債跨年支付企業(yè)所得稅前應(yīng)在哪一年扣除？

結(jié)語：主要內(nèi)容回顧、現(xiàn)場(chǎng)答疑解惑

李老師

李華老師 房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn)專家

注冊(cè)會(huì)計(jì)師

注冊(cè)稅務(wù)師

現(xiàn)任：知名會(huì)計(jì)師事務(wù)所培訓(xùn)部 部長(zhǎng)

知名會(huì)計(jì)師事務(wù)所十六年工作經(jīng)驗(yàn)

擅長(zhǎng)領(lǐng)域：

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解、稅收籌劃、稅收風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與防范、稅務(wù)稽查應(yīng)對(duì)技巧、全面預(yù)算管理、績(jī)效評(píng)價(jià)、財(cái)務(wù)管理與分析等

→從事財(cái)稅工作16年，累計(jì)開展培訓(xùn)600多場(chǎng)次。

李老師于2004年考取注冊(cè)會(huì)計(jì)師證書，于2005年加入大型會(huì)計(jì)師事務(wù)所，有16年財(cái)稅工作經(jīng)驗(yàn)，曾負(fù)責(zé)過錦州石化集團(tuán)、益康生物、三耐集團(tuán)等多家公司的年報(bào)審計(jì)、改制審計(jì)、IPO審計(jì)等；為兵器集團(tuán)、三角輪胎、黑龍江珍寶島藥業(yè)、深圳飛亞達(dá)、廣州白云山醫(yī)院集團(tuán)等多家上市公司；為鑫多利、三橡集團(tuán)等創(chuàng)業(yè)版公司；為中建一局、中建六局、中建八局、泛華集團(tuán)、泛北集團(tuán)等地產(chǎn)公司，為遼寧省地礦集團(tuán)、交投集團(tuán)、農(nóng)業(yè)銀行等國有企業(yè)進(jìn)行過財(cái)務(wù)輔導(dǎo)。

曾受邀為遼寧省證監(jiān)局、北京證監(jiān)局為管轄內(nèi)上市公司授課，受邀遼寧省注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)為遼寧轄區(qū)會(huì)計(jì)師事務(wù)所股東授課。受邀遼寧省國資委為省屬領(lǐng)導(dǎo)干部培訓(xùn)；曾在東奧會(huì)計(jì)網(wǎng)校講解注冊(cè)會(huì)計(jì)師會(huì)計(jì)、稅法等課程。曾為中稅網(wǎng)講解管理會(huì)計(jì)師考前輔導(dǎo)及公開課宣講等課程 。

部分授課案例：

● 中國兵器集團(tuán) 《新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)務(wù)操作》 持續(xù)返聘12期

通過企業(yè)內(nèi)部專題培訓(xùn)，使企業(yè)600多名財(cái)務(wù)人員，對(duì)2014年修訂的七個(gè)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有了深刻的理解，知曉準(zhǔn)則的修訂背景及準(zhǔn)則主要變化要點(diǎn)，以及在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則如何實(shí)務(wù)中落地，使得企業(yè)能在準(zhǔn)則規(guī)范范圍內(nèi)選擇對(duì)自己最有利的會(huì)計(jì)政策。

● 中建八局 《建安企業(yè)新收入準(zhǔn)則實(shí)務(wù)操作》 持續(xù)返聘10期

通過對(duì)企業(yè)內(nèi)部專題培訓(xùn)，向企業(yè)800多名財(cái)務(wù)人員，講授了新修訂的收入準(zhǔn)則的出臺(tái)背景與深層原因，以及取消建造合同準(zhǔn)則后對(duì)建筑施工企業(yè)有哪些影響？新舊準(zhǔn)則之間存在哪些顯著差異？新準(zhǔn)則會(huì)計(jì)和稅法之間有哪些差異？課程以大量案例分析，透徹剖析準(zhǔn)則原文，掌握準(zhǔn)則規(guī)范的核心關(guān)鍵；并對(duì)案例進(jìn)行延伸思考，講解在新收入準(zhǔn)則的框架下，對(duì)企業(yè)的合同簽署、內(nèi)部控制流程、財(cái)務(wù)核算等如何做好執(zhí)行新收入準(zhǔn)則的銜接，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)與財(cái)務(wù)目標(biāo)。

● 黑龍江珍寶島公司 《報(bào)表分析與業(yè)財(cái)融合》 持續(xù)返聘3期

通過該次企業(yè)內(nèi)部專題培訓(xùn)，使企業(yè)60多名財(cái)務(wù)人員了解了應(yīng)該如何對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析，財(cái)務(wù)報(bào)表分析不僅是算算財(cái)務(wù)比率指標(biāo)，及會(huì)計(jì)科目的增減變化，而是能夠透過財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)字，使報(bào)表使用者正在了解企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并從報(bào)表結(jié)果揭示經(jīng)營(yíng)中存在的問題，并嘗試以業(yè)財(cái)融合的思路給企業(yè)解決方案。

● 交通銀行 《如何分析企業(yè)報(bào)表》 持續(xù)返聘3期

通過對(duì)銀行內(nèi)部的專題培訓(xùn)，使100多名銀行人員在審核些企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)，能夠深刻理解財(cái)務(wù)報(bào)表每個(gè)科目的核算內(nèi)容及可能存在的核算問題，能夠?qū)W會(huì)審核企業(yè)三張主表即資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表及現(xiàn)金流量表之間的勾稽關(guān)系。能夠?qū)ζ髽I(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表舞弊方法有比較清晰的了解，對(duì)銀行人員審核企業(yè)報(bào)表具有比較大的幫助作用。

● 交投集團(tuán) 《企業(yè)財(cái)務(wù)知識(shí)競(jìng)賽輔導(dǎo)》 持續(xù)返聘4期

通過對(duì)交投集團(tuán)擬參加集團(tuán)財(cái)務(wù)知識(shí)競(jìng)賽的30多名財(cái)務(wù)人員，詳細(xì)講解競(jìng)賽類的題目，講解題目的涉及的知識(shí)點(diǎn)、會(huì)計(jì)原理及答題技巧，并設(shè)計(jì)模擬試題，最終企業(yè)在競(jìng)賽中收獲了理想的成績(jī) 。

部分咨詢籌劃項(xiàng)目客戶：

▲為遼寧某電腦公司提供“節(jié)稅籌劃”，實(shí)現(xiàn)企業(yè)所得稅節(jié)稅500多萬元；

▲為某房地產(chǎn)提供“公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓節(jié)稅籌劃”，實(shí)現(xiàn)節(jié)稅300多萬元；

授課風(fēng)格：

?邏輯思維強(qiáng)，案例精心選擇、通俗易懂，理論與實(shí)際操作聯(lián)系緊密；

?對(duì)于企業(yè)運(yùn)營(yíng)中遇到的具體問題能給予針對(duì)性解答；

?講課幽默風(fēng)趣，善于將案例融入理論，使學(xué)員在輕松的氛圍中學(xué)會(huì)專業(yè)技能和知識(shí)，解決實(shí)務(wù)問題。

主講課程：

《報(bào)表分析與業(yè)財(cái)融合》

《如何搭建公司股權(quán)架構(gòu)進(jìn)行節(jié)稅》

《房地產(chǎn)建筑企業(yè)如何應(yīng)對(duì)稅務(wù)稽查》

《房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新與資本運(yùn)作》

《建筑施工企業(yè)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)務(wù)及新政講解》

《2021房地產(chǎn)建筑企業(yè)匯算清繳年終關(guān)賬與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)自查補(bǔ)救》

《房地產(chǎn)企業(yè)基于成本管理與業(yè)財(cái)融合的稅務(wù)規(guī)劃及價(jià)值鏈優(yōu)化》

培訓(xùn)過的部分客戶：

中國兵器集團(tuán)、長(zhǎng)春一汽、中建八局、中建六局、溢多利生物科技、廣州白云山制藥、粵水電、三角輪胎、中國證監(jiān)會(huì)北京證監(jiān)局、遼寧省注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)、遼寧省國資委、哈爾濱珍寶島制藥、鐵煤集團(tuán)等

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